Accord initial entre le vendeur et l’acheteur – Avant Contrat
Il peut être fait par écrit ou faire l’objet d’un simple accord oral entre les parties.
Aucune forme juridique n’est imposée.
Le contrat préliminaire oblige les parties au contrat, mais n’est pas requis pour procéder à une transaction.
Il est possible de prévoir un montant versé en tant qu’acompte ou indemnité définitive. L’indemnité définitive sera gardée par celui qui la reçoit au cas où le payeur ne remplirait pas ses engagements contractuels.. Le double de l’indemnité définitive sera restitué si celui qui l’a reçue ne remplit pas ses engagements contractuels.
L’annulation pour non-exécution du contrat n’est possible que si les parties s’étaient accordées sur une telle clause d’annulation dans le contrat. Elle est également possible si toutes les parties concernées sont d’accord. Sinon, les parties peuvent uniquement exiger l’exécution du contrat si celui-ci n’a pas été exécuté.
Il est possible d’obtenir un financement auprès des banques. Les personnes résidant à San Marin peuvent obtenir des facilités de crédit avec l’intervention de l’État. Elles doivent fournir les caractéristiques précises du bien immobilier et ne pas avoir obtenu cette aide par le passé.
Le contrat de financement comporte normalement une hypothèque sur un bien immobilier du débiteur ou d’un tiers en faveur du créancier. Il est rédigé par un notaire. Le montant est versé directement au vendeur, ou bien à l’acquéreur qui paye le vendeur. Un autre type de financement est le crédit-bail.
L’hypothèque immobilière. En cas de crédit-bail immobilier, la garantie est implicite, ce type de transaction prévoyant l’acquisition par l’organisme de financement et le remboursement du contractant une fois la dette résiduelle payée.
Il faut s’adresser à un notaire et l’enregistrer au cadastre
Tant que la dette n’est pas remboursée, l’hypothèque sera enregistrée et suivra chaque transfert du bien hypothéqué.
Il est indispensable de réunir tous les documents relatifs au bien immobilier, les données personnelles des parties, le permis de construire, les documents attestant qu’aucune infraction n’a été commise et la classification énergétique du bien. Si l’acquéreur n’est pas un ressortissant de San Marin, une autorisation spécifique devra être délivrée par une institution appelée « Conseil des Douze ». Le notaire doit également se renseigner sur l’existence éventuelle d’une hypothèque ou d’autres charges relatives au bien immobilier.
Ils sont demandés et rassemblés par le notaire qui rédige l’acte.
Cela dépend du type de document, entre 1 jour pour l’extrait cadastral et 30 jours pour l’autorisation du Conseil des Douze.
Signature de l’acte
Le contrat est généralement établi par un acte notarié, avec enregistrement au cadastre. Toutefois, la vente sous seing privé est valable sous quelque forme que ce soit lorsque les parties expriment y leur consentement.
L’acte notarié est la forme la plus sécurisante.
La signature de l’acte certifie l’accord des deux parties et la date d’entrée en vigueur du contrat.
L’acquéreur doit payer le prix et le vendeur doit transmettre le bien immobilier .à ce dernier.
Mise en œuvre d’un certain nombre de droits publics applicables à la vente
Les droits préférentiels (par exemple du locataire) de parties privées dans certains cas ;
le droit préférentiel dont jouit la République de San Marin sur certains biens immobiliers situés sur son territoire et listés dans un registre spécial, pour des raisons historiques, culturelles ou artistiques ;
les documents officiels qui permettent de certifier le respect des règles relatives au permis de construire, particulièrement ceux qui établissent qu’il n’existe pas d’enquête sur d’éventuelles infractions, ainsi que la classification énergétique ;
une autorisation spéciale pour les étrangers leur permettant d’acquérir un bien immobilier à San Marin, qu’ils doivent demander au Conseil des Douze (Consiglio dei XII). Tout achat ou acquisition de droits immobiliers situés à San Marin est nul(le) si effectué(e) en faveur d’une personne n’étant pas ressortissante de la République de San Marin (ainsi que d’une entreprise ou autre entité, même de San Marin), même si ces personnes résident à San Marin. Seuls les ressortissants de San Marin peuvent acquérir un bien immobilier librement, tandis que les étrangers et les entreprises/entités de tout type et de toute juridiction sont contraint(e)s d’obtenir cette autorisation. Le Conseil des Douze met tout en œuvre pour assurer un examen rapide des requêtes déposées par les personnes étrangères résidant à San Marin.
une autorisation spécifique du tribunal en cas de vente immobilière doit être demandée par une entreprise lors d’une procédure de dissolution et de liquidation ;
d’autres autorisations générales ou spécifiques n’étant pas particulièrement liées au bien immobilier (par exemple dans le cas où une personne de moins de 18 ans est impliquée).
le droit préférentiel dont jouit la République de San Marin sur certains biens immobiliers situés sur son territoire et listés dans un registre spécial, pour des raisons historiques, culturelles ou artistiques ;
les documents officiels qui permettent de certifier le respect des règles relatives au permis de construire, particulièrement ceux qui établissent qu’il n’existe pas d’enquête sur d’éventuelles infractions, ainsi que la classification énergétique ;
une autorisation spéciale pour les étrangers leur permettant d’acquérir un bien immobilier à San Marin, qu’ils doivent demander au Conseil des Douze (Consiglio dei XII). Tout achat ou acquisition de droits immobiliers situés à San Marin est nul(le) si effectué(e) en faveur d’une personne n’étant pas ressortissante de la République de San Marin (ainsi que d’une entreprise ou autre entité, même de San Marin), même si ces personnes résident à San Marin. Seuls les ressortissants de San Marin peuvent acquérir un bien immobilier librement, tandis que les étrangers et les entreprises/entités de tout type et de toute juridiction sont contraint(e)s d’obtenir cette autorisation. Le Conseil des Douze met tout en œuvre pour assurer un examen rapide des requêtes déposées par les personnes étrangères résidant à San Marin.
une autorisation spécifique du tribunal en cas de vente immobilière doit être demandée par une entreprise lors d’une procédure de dissolution et de liquidation ;
d’autres autorisations générales ou spécifiques n’étant pas particulièrement liées au bien immobilier (par exemple dans le cas où une personne de moins de 18 ans est impliquée).
S’il n’existe pas de règle spécifique concernant l’identité de la personne devant remplir les formalités, il est cependant demandé au notaire, principalement par les institutions financières, de présenter un rapport de recherche dans le cadastre pour évaluer la situation juridique de la propriété concernée ; en pareil cas, le notaire doit mener les recherches lui-même et assumer la responsabilité des informations qu’il transmet.
Concernant les autres formalités, il n’y a pas de règle spécifique les concernant ni d’obligation de les faire remplir par un notaire. Les parties peuvent présenter directement au notaire l’original du document demandé. Dans tous les cas, un notaire est lié par sa responsabilité professionnelle. De plus, il faut insister sur le fait qu’en aucun cas un acte notarié ne pourrait être accepté pour l’enregistrement au cadastre s’il manque les documents dont il est question plus haut dans les subdivisions « c » et « d ».
Concernant les autres formalités, il n’y a pas de règle spécifique les concernant ni d’obligation de les faire remplir par un notaire. Les parties peuvent présenter directement au notaire l’original du document demandé. Dans tous les cas, un notaire est lié par sa responsabilité professionnelle. De plus, il faut insister sur le fait qu’en aucun cas un acte notarié ne pourrait être accepté pour l’enregistrement au cadastre s’il manque les documents dont il est question plus haut dans les subdivisions « c » et « d ».
Le droit de San Marin est basé sur le ius commune, en vertu duquel la règle de « livraison » s’applique en cas de transfert de propriété sur un bien. L’enregistrement au cadastre ne prévaut pas sur le fait que le bien immobilier a été effectivement remis au nouveau propriétaire. Le droit civil de San Marin établit que le transfert de propriété peut se faire même par une simple poignée de main, et le transfert de propriété effectif se fait lorsque la propriété est mise à disposition de l’acquéreur, pas nécessairement sur une base matérielle. En effet, cela peut résulter de n’importe quelle situation factuelle ou juridique qui mettrait le bien en possession de l’acheteur (par exemple, lorsqu’un propriétaire vend le bien immobilier et continue de l’occuper en tant que locataire).
De telles règles doivent toutefois être lues en parallèle avec d’autres règles cadastrales, selon lesquelles un enregistrement cadastral nouveau ne peut se faire, même sur la base d’un acte, lorsqu’une propriété est déjà concernée par un enregistrement qui atteste que la même personne a déjà effectué ce transfert.
Néanmoins, comme il en a déjà été fait mention précédemment, le transfert réel de propriété n’est pas effectif tant que la « livraison » n’a pas eu lieu, et un jugement civil peut invalider tout enregistrement au cadastre en cas de non-remise du bien immobilier.
De telles règles doivent toutefois être lues en parallèle avec d’autres règles cadastrales, selon lesquelles un enregistrement cadastral nouveau ne peut se faire, même sur la base d’un acte, lorsqu’une propriété est déjà concernée par un enregistrement qui atteste que la même personne a déjà effectué ce transfert.
Néanmoins, comme il en a déjà été fait mention précédemment, le transfert réel de propriété n’est pas effectif tant que la « livraison » n’a pas eu lieu, et un jugement civil peut invalider tout enregistrement au cadastre en cas de non-remise du bien immobilier.
Il n’y a pas de règlementation relative au moment du versement. Le prix peut être payé avant ou parfois après la signature de l’acte, l’enregistrement et le transfert de propriété, selon l’accord passé entre les parties.
Notre droit prévoit une garantie automatique sous la forme d’un privilège dont bénéficie le vendeur concernant le moment où le prix doit être payé, entièrement ou partiellement, à la suite du transfert de propriété. Le vendeur peut renoncer à ce privilège.
Notre droit prévoit une garantie automatique sous la forme d’un privilège dont bénéficie le vendeur concernant le moment où le prix doit être payé, entièrement ou partiellement, à la suite du transfert de propriété. Le vendeur peut renoncer à ce privilège.
Il n’existe pas de règlementation relative au moyen de paiement, en revanche il en existe une concernant le blanchiment d’argent et les banques. Une loi particulièrement intéressante concerne l’interdiction pour les parties de payer en argent liquide ou autres instruments impossibles à tracer, pour des montants supérieurs à 15 000 EUR. Le notaire, au nom du processus de AML/KYC (Anti Money Laundering = Lutte contre le blanchiment d’argent / Know Your Customer = Connaître son client), est tenu de faire toutes les vérifications nécessaires quant au paiement.
Une hypothèque sur une propriété peut être annulée sur la base du consentement du créancier. . Lorsque la propriété grevée est achetée, l’acquéreur peut choisir de mettre fin à l’hypothèque. Dans ce cas, un risque repose sur la circonstance dans laquelle le vendeur perçoit les fonds, qui seront éventuellement réemployés pour payer les dettes liées à l’hypothèque.
De tels risques peuvent être atténués par l’exécution simultanée de toute la transaction dans une banque ou en présence d’un banquier dûment mandaté, afin de s’assurer du reversement adéquat des fonds et de l’accord de mainlevée de l’hypothèque (qui peut se faire dans l’acte même).
Une autre solution est de procéder à un paiement direct au créancier de la portion du prix relative à la dette (obligatoire pour obtenir l’accord de mainlevée de l’hypothèque), par délégation du vendeur à l’acquéreur afin que ce dernier paye la dette ; le bien peut également être transmis grevé, c’est à dire sans levée de l’hypothèque, si les parties et le créancier garanti acceptent de transférer la dette à l’acquéreur, en libérant ainsi le vendeur. Dans ce cas, une partie du prix doit être payé au moment de l’accord de libération.
De tels risques peuvent être atténués par l’exécution simultanée de toute la transaction dans une banque ou en présence d’un banquier dûment mandaté, afin de s’assurer du reversement adéquat des fonds et de l’accord de mainlevée de l’hypothèque (qui peut se faire dans l’acte même).
Une autre solution est de procéder à un paiement direct au créancier de la portion du prix relative à la dette (obligatoire pour obtenir l’accord de mainlevée de l’hypothèque), par délégation du vendeur à l’acquéreur afin que ce dernier paye la dette ; le bien peut également être transmis grevé, c’est à dire sans levée de l’hypothèque, si les parties et le créancier garanti acceptent de transférer la dette à l’acquéreur, en libérant ainsi le vendeur. Dans ce cas, une partie du prix doit être payé au moment de l’accord de libération.
Habituellement, les timbres, dépôts et impôts d’enregistrement s’appliquent lors d’une vente immobilière. Dans les cas généraux, les taxes suivantes s’appliquent :
timbre : 10 € par page de l’acte ainsi que quelques autres éléments mineurs ;
dépôt au bureau du registre (« Ufficio del Registro ») : 5%* du prix de vente et autres éléments mineurs ;
enregistrement et publication au cadastre (“Conservatoria”): 1% du prix de vente ;
transfert d’enregistrement au bureau de l’inventaire des impôts et de la gestion immobilière (“Catasto”): 0,4% du prix de vente ainsi que 50 € fixes ;
* à la date de ce rapport, une réduction de 50% s’applique, le taux est donc aujourd’hui de 2,5%.
Un certain nombre d’exceptions existent, le plus souvent lors du premier achat d’une maison par des personnes physiques, à condition que certaines conditions soient remplies, comme par exemple une surface maximale du bien.
Il faut ajouter que l’impôt sur le revenu peut s’appliquer à la vente d’un bien immobilier lorsqu’une augmentation du capital a été réalisée : cette plus-value est considérée comme un revenu devant figurer à la déclaration annuelle des impôts.
Les taux ne sont pas disponibles sur un site officiel, mais pour un aperçu de la législation générale, veuillez consulter le lien suivant :
http://www.consigliograndeegenerale.sm/on-line/home/archivio-leggi-decreti-e-regolamen ti.html
qui ne mentionne pas les textes de loi officiels. Un site officiel sur la loi est disponible ici :
http://www.bollettinoufficiale.sm/on-line/home.html
Néanmoins, les chiffres publiés datent de 2012.
timbre : 10 € par page de l’acte ainsi que quelques autres éléments mineurs ;
dépôt au bureau du registre (« Ufficio del Registro ») : 5%* du prix de vente et autres éléments mineurs ;
enregistrement et publication au cadastre (“Conservatoria”): 1% du prix de vente ;
transfert d’enregistrement au bureau de l’inventaire des impôts et de la gestion immobilière (“Catasto”): 0,4% du prix de vente ainsi que 50 € fixes ;
* à la date de ce rapport, une réduction de 50% s’applique, le taux est donc aujourd’hui de 2,5%.
Un certain nombre d’exceptions existent, le plus souvent lors du premier achat d’une maison par des personnes physiques, à condition que certaines conditions soient remplies, comme par exemple une surface maximale du bien.
Il faut ajouter que l’impôt sur le revenu peut s’appliquer à la vente d’un bien immobilier lorsqu’une augmentation du capital a été réalisée : cette plus-value est considérée comme un revenu devant figurer à la déclaration annuelle des impôts.
Les taux ne sont pas disponibles sur un site officiel, mais pour un aperçu de la législation générale, veuillez consulter le lien suivant :
http://www.consigliograndeegenerale.sm/on-line/home/archivio-leggi-decreti-e-regolamen ti.html
qui ne mentionne pas les textes de loi officiels. Un site officiel sur la loi est disponible ici :
http://www.bollettinoufficiale.sm/on-line/home.html
Néanmoins, les chiffres publiés datent de 2012.
Le bureau du dépôt des contrats et des actes “Ufficio del Registro e Conservatoria”, qui dépend du Registre public des Biens immobiliers (cadastre), collecte le paiement des transferts de taxes dont il est question au point numéro 3, calcule les impôts et les perçoit.
Comme mentionné précédemment, l’« Ufficio del Registro e Conservatoria » collecte les impôts.
Les actes de vente doivent être transmis pour dépôt, et les taxes s’y rapportant payées dans les 30 jours suivant la signature, tandis que l’enregistrement et le transfert ne sont pas soumis à une date limite.
Une fois que l’impôt relatif à un acte a été déterminé, les numéros de bordereau de dépôt-enregistrement-transfert peuvent être enregistrés sur l’acte et ses copies, à condition que le paiement ait été dûment effectué.
Les versements se font généralement par chèque ou virement bancaire au guichet.
Les actes de vente doivent être transmis pour dépôt, et les taxes s’y rapportant payées dans les 30 jours suivant la signature, tandis que l’enregistrement et le transfert ne sont pas soumis à une date limite.
Une fois que l’impôt relatif à un acte a été déterminé, les numéros de bordereau de dépôt-enregistrement-transfert peuvent être enregistrés sur l’acte et ses copies, à condition que le paiement ait été dûment effectué.
Les versements se font généralement par chèque ou virement bancaire au guichet.
Les deux parties doivent s’accorder sur ce point et il est fréquent que le vendeur accepte de remettre les clefs à l’acquéreur avant que le prix n’ait été entièrement versé. Aucune loi n’existe à ce sujet.
Comme il en a été fait mention précédemment, il existe deux types de registres relatifs aux biens immobiliers. L’un est nominatif, il fournit le nom des titulaires des droits de propriété appartenant aux personnes physiques et morales (ainsi que les droits grevés) sur tout ce qui touche à un bien immobilier ; l’autre est le registre des biens et des terres, il est constitué des propriétés qui sont associées à des personnes physiques et morales.
Les procédures pour obtenir l’exécution des formalités ont été décrites en partie dans les réponses aux questions de la section IX, mais il faut ajouter que si l’enregistrement au « Conservatoria » (le registre nominatif) est immédiat, le transfert d’enregistrement au registre des propriétés peut prendre de quelques semaines à quelques mois, en fonction de la charge de travail à laquelle les bureaux doivent faire face.
Les procédures pour obtenir l’exécution des formalités ont été décrites en partie dans les réponses aux questions de la section IX, mais il faut ajouter que si l’enregistrement au « Conservatoria » (le registre nominatif) est immédiat, le transfert d’enregistrement au registre des propriétés peut prendre de quelques semaines à quelques mois, en fonction de la charge de travail à laquelle les bureaux doivent faire face.
Les bureaux, sur présentation par le notaire des documents requis (comme l’acte original, qui lui sera retourné une fois la procédure complète, ainsi que les copies certifiées demandées pour l’enregistrement et qui résument le contenu de l’acte), procèdent aux enregistrements respectifs. Certains documents peuvent être fournis conjointement à l’acte lors de la rédaction des formulaires, comme l’attestation d’absence de procédure engagée pour infraction.
D’une part, cela donne un aperçu rapide aux autorités, ce qui leur évite de devoir mener des enquêtes approfondies et de découvrir d’éventuels changements fiscaux (qui ne sont pas exclus, soit dit en passant, lors de la détermination initiale) ; d’autre part, cela déclenche l’application des critères d’évaluation de manière unilatérale, puisqu’un notaire ne se verra pas confier la responsabilité des formalités s’il ne se conforme pas aux exigences des administrations et ne paye pas le montant demandé.