Acheter un bien immobilier en Bosnie-Herzégovine

D’après la loi, un contrat portant sur une transaction entre un acquéreur et un vendeur, qui contient transfert ou acquisition d’un droit de propriété ou d’autres droits sur un bien immobilier doit être rédigé sous la forme d’un acte notarié, et tout contrat préalable également.

D’après la loi, un contrat portant sur une transaction entre un acquéreur et un vendeur, qui contient transfert ou acquisition d’un droit de propriété ou d’autres droits sur un bien immobilier doit être rédigé sous la forme d’un acte notarié, et tout contrat préalable également, sous peine de nullité.

Un contrat préalable est un contrat par lequel les parties constituent une obligation qui devra s’appliquer au contrat principal. Après avoir signé un contrat préalable, les parties seront obligées légalement de conclure un contrat principal de vente ou achat de la propriété immobilière, si le contrat préalable contient les éléments de base d’un contrat principal. Un contrat préalable n’est pas toujours nécessaire, mais, en pratique, il est souvent signé lorsque certaines conditions nécessaires à la signature d’un contrat principal font défaut.
Le contrat préalable contient les éléments essentiels du contrat principal : les informations sur les parties, le bien immobilier, le prix, les conditions de remise du bien immobilier, le délai pour conclure le contrat principal, etc. Un contrat principal et un contrat préalable qui portent sur le transfert de propriété d’un bien immobilier doivent se faire sous la forme d’un acte notarié. Un contrat préalable n’est pas contraignant si les conditions ont changé à un point tel depuis sa signature qu’il n’aurait pas été conclu dans les conditions nouvelles.

Il n’y a pas d’obligation légale de payer quelque montant que ce soit. Toutefois, en pratique, un dépôt de garantie est souvent remis au moment de la signature du contrat préalable ou du contrat principal. Un dépôt de garantie est constitué par le versement de l’une des parties à l’autre partie d’une certaine somme d’argent ou d’objets échangeables. Si le contrat est exécuté, le dépôt de garantie doit être restitué ou pris en compte dans l’acquittement de l’obligation. Habituellement, un dépôt de garantie d’élève à 5-10% du prix de vente.

Les dispositions des lois sur les Contrats et les Délits (publiées dans la Gazette officielle de la République serbe de Bosnie, no. 29/78, 39/85, 45/89, 57/89, no 17/93, 3/96, 74/04) s’appliquent comme règles générales des termes et obligations des contrats. Il n’existe pas de protection spécifique du consommateur relative au contrat préalable ou au contrat qui porte sur le transfert de propriété ou d’autres droits relatifs à un bien immobilier.

L’acquéreur peut se tourner vers une banque pour obtenir un crédit sur la base d’un accord de prêt.

Un accord de prêt doit se faire par écrit (les banques ont des standards qu’elles proposent à leurs clients). Conformément à la loi, la banque, avant de conclure un accord de prêt, doit fournir toutes les informations utiles au client.

L’acquéreur peut se tourner vers une banque pour obtenir un crédit sur la base d’un accord de prêt rédigé par écrit. Les banques ont des standards qu’elles proposent à leurs clients. Le montant du crédit est généralement versé directement au vendeur.

Les garanties habituelles sont les cautionnements, l’hypothèque ou le nantissement.

Une hypothèque est constituée sur la base d’un contrat notarié et doit être enregistrée au cadastre.
Sur la base d’un contrat de cautionnement, une caution s’engage à remplir l’obligation d’un débiteur vis-à-vis de son créancier, si le débiteur ne parvient pas à la remplir lui-même. Un contrat de cautionnement doit être fait par écrit (mais ne doit pas obligatoirement être notarié).
Le Registre des Gages et Nantissements est établi par la Loi d’Encadrement des Gages et Nantissements (Gazette officielle de Bosnie-Herzégovine, n°28/04). Le Registre des Gages et Nantissements dépend de la Chancellerie de Bosnie-Herzégovine. Les contrats de prêts et les nantissements se font par écrit. Un nantissement n’a pas besoin d’être notarié.

La procédure d’exécution de l’hypothèque peut être ordonnée sur la base d’un contrat par lequel cette hypothèque a été imposée sur un bien immobilier et enregistrée au cadastre conformément à la loi, et si un débiteur a accepté la mise en oeuvre de cette hypothèque sur la base d’un contrat notarié. En cas d’exécution de l’hypothèque, le prêteur hypothécaire est en droit de réclamer son dû avant les autres créanciers, sur le prix obtenu par la vente du bien immobilier. Cette priorité vaut même en cas de changement de propriétaire. La procédure d’exécution est mise en oeuvre par une cour.

Le contrat d’achat et de vente d’un bien immobilier contient les éléments essentiels du contrat principal : les informations sur les parties, le bien immobilier (le titre de propriété), le prix, les moyens de paiement, la garantie du vendeur, les modalités de remise du bien immobilier, une déclaration du vendeur autorisant l’acquéreur à transférer la propriété sur le bien immobilier au cadastre (cette déclaration peut se faire sur un document séparé). Les informations sur les impôts payés par le vendeur du bien immobilier sont également requises (certificat du service des impôts compétent), sous peine d’amende.

En pratique, c’est le vendeur qui se procure le plus souvent les documents de preuve de propriété auprès du cadastre, mais les parties peuvent demander à leur notaire ou à leur avocat de le faire pour elles. Il doit s’agir d’une copie papier scellée. Le vendeur obtient également le certificat de paiement de ses impôts auprès du service des impôts compétent, sur papier scellé et signé.

Ces documents peuvent en principe être obtenus en un jour.

D’après la loi, un contrat portant sur une transaction entre un acquéreur et un vendeur, qui contient transfert ou acquisition d’un droit de propriété ou d’autres droits sur le bien immobilier doit être rédigé sous la forme d’un acte notarié, tout contrat préalable également, sous peine de nullité.

La seule forme qui vaut pour les contrats qui impliquent un transfert de propriété et autres droits de propriété sur un bien immobilier est la forme notariée.

L’acquéreur et le vendeur contactent le notaire, lui soumettent tous les documents nécessaires et sont invités par le notaire à signer un contrat de vente et d’achat notarié (c’est à dire que le notaire doit vérifier les volontés des parties, expliquer la situation, informer les parties sur les effets juridiques de la transaction et formuler le contrat de manière claire et précise au format d’un acte notarié). L’acte notarié doit être lu par les parties en présence du notaire, le notaire doit s’assurer, en posant des questions directes, que le contenu de l’acte reflète bien la volonté des parties, puis les parties doivent approuver et signer l’acte ainsi que le notaire. Avant les signatures, une note doit être aposée sur l’acte, établissant que la procédure a bien été observée.
Dans le processus de préparation, un projet du contrat peut être envoyé à l’acquéreur et au vendeur avant l’authentification.

La Loi sur les Contrats et les Délits définit les éléments des contrats d’achat et de vente. Il est prévu que l’obligation du vendeur est de transférer le droit de propriété du bien immobilier à l’acheteur et de mettre le bien à sa disposition. L’acheteur a pour obligation de payer le prix du bien et d’en prendre possession. Le vendeur est responsable des défauts légaux et physiques du bien vendu. Un contrat immobilier peut spécifier dans quelle condition le bien immobilier doit se trouver au moment du transfert du risque à l’acheteur. Concernant la responsabilité pour les défauts, la loi demande à l’acheteur d’inspecter le bien et d’informer le vendeur de tout éventuel défaut.

Le droit de préemption peut exister pour certains biens immobiliers visés par la loi (appartement ou immeuble familial en copropriété).
Conformément à la loi sur les Contrats et les Délits, sur la base d’une clause contractuelle établissant un droit de préemption, un acquéreur peut être tenu de notifier au vendeur son intention de vendre le bien à une personne spécifique, ainsi que les termes de la vente, et lui proposer le bien au même prix.

Les démarches pour la mise en application de ces droits sont effectuées par un notaire lors de la rédaction de l’acte notarié.

Les parties ou leurs mandataires (notaire ou avocat) soumettent une requête pour enregistrement de propriété d’un bien immobilier au cadastre, en y joignant le contrat de vente/achat notarié. Sur la base d’un contrat notarié, et au moment de l’enregistrement de celui-ci au cadastre, l’acquéreur devient propriétaire.

Les droits et obligations des parties sont établis par le contrat. Le vendeur reçoit le prix d’achat du bien immobilier fixé par le contrat, et à la manière indiquée dans le contrat.

Le vendeur reçoit le prix d’achat du bien immobilier fixé par le contrat, et à la manière indiquée dans le contrat, par virement bancaire.

Le notaire peut garder l’argent sur un compte séparé dans une banque ou une autre institution financière, et le remettre au vendeur après la levée des hypothèques sur le bien immobilier.

Un transfert fiscal sur les droits de propriété et autres droits n’est pas possible en République Serbe de Bosnie. Le contribuable sur un bien immobilier est son propriétaire. Sur la base de la Loi sur la Fiscalité immobilière, une base de données est établie au cadastre fiscal, dans laquelle on trouve les noms et adresses des contribuables, le numéro d’imposition du bien immobilier, , les caractéristiques et le prix du bien immobilier, les taux d’imposition, les factures fiscales, les obligations fiscales, la comptabilité fiscale et tout autre document nécessaire ou utile à la gestion de la fiscalité des biens immobiliers en République serbe de Bosnie.
Les informations basiques sur la Loi sur la Fiscalité immobilière du Cadastre fiscal sont disponibles sur http://www.poreskaupravars.org

Chaque conseil municipal fixe le taux applicable pour les biens immobiliers, dans la limite de ses compétences, jusqu’au 31 décembre de l’année en cours, et pour l’année fiscale suivante. Le Service des Impôts compétent calcule l’impôt et édite les fiches d’imposition annuelles.

La responsabilité du contribuable de payer la taxe foncière commence le jour où il prend possession du bien immobilier ou quand il commence à jouir de la propriété, selon l’ordre dans lequel la situation se présente en premier. Un contribuable est tenu de se signaler au service des impôts pour s’enregistrer au cadastre fiscal.

Le contrat portant sur la transaction du bien immobilier fixe le moment et le moyen du transfert de propriété.

En République serbe de Bosnie, une réforme est en cours pour harmoniser le système cadastral en une seule base de données, abandonnant le concept de dualité entre le registre des biens immobiliers et le registre des terrains qui est encore en vigueur actuellement.
L’acquéreur ou son mandataire (avocat, notaire) transmet au cadastre le contrat d’achat notarié et la preuve que la taxe foncière a été payée. Cet enregistrement doit se faire dans un délai de deux mois.

Le cadastre compétent s’occupe des formalités de publication de l’arrivée d’un nouveau propriétaire.

La possession du bien immobilier est transférée à l’acquéreur suite à l’enregistrement au cadastre compétent.