Acheter un bien immobilier en Ukraine

Un accord initial entre l’acheteur et le vendeur peut prendre la forme d’un avant-contrat. Les parties peuvent signer un avant-contrat qui comprend habituellement les essentiels termes du contrat principal de vente.

Pour formaliser un accord initial les parties doivent s’adresser à un notaire, car conformément à la loi d’Ukraine en vigueur, l’avant- contrat doit être établi en même forme que le contrat principal. Étant donné que selon la loi le contrat de vente doit être notarié, l’avant- contrat doit également être notarié.

Un effet juridique de l’avant-contrat est la signature du contrat de vente dans le délai fixé. Si l’une des parties échappe à la signature du contrat stipulé par l’avant-contrat sans raison valable, elle doit indemniser les dommages causés par le retard à une autre partie, sauf disposition contraire de l’avant-contrat ou des règles de droit civil.

La loi ne prévoit pas d’exigence obligatoire de signer un avant-contrat. Très souvent, il n’est pas signé du tout. Selon l’avant-contrat, les parties ne prennent qu’un engagement de signer le contrat principal de vente à l’avenir, sous réserve des conditions prévues par l’avant-contrat.

Selon accord des parties lors de la signature de l’avant-contrat, l’acheteur peut verser au vendeur une certaine somme d’argent à titre de dépôt de garantie de ses engagements.
Les parties peuvent stipuler dans le contrat le sort juridique ultérieur de ces fonds, à savoir :

– en cas d’annulation ou de non-respect des engagements d’achat du bien immobilier dans le délai fixé par l’avant-contrat, la somme versée par l’acheteur lors de la signature du contrat reste au vendeur à titre d’indemnité et elle n’est pas restituée à l’acheteur;

– en cas d’annulation ou de non-respect des engagements de vente de bien immobilier dans le délai fixé par l’avant-contrat sans raison valable, le vendeur est tenu de restituer à l’acheteur la somme d’avance reçue, ainsi que de lui payer la même somme de plus à titre d’indemnité pour le non-respect des conditions de cet accord

Il n’existe pas de conditions spéciales ou de mesures de protection des consommateurs en matière de biens immobiliers.

En règle générale, un vendeur doit transférer les marchandises dont la qualité correspond aux conditions prévues dans un contrat de vente. En l’absence de telles conditions dans un contrat de vente, un vendeur est obligé de transférer les marchandises appropriées aux fins pour lesquelles ce type de produit est généralement utilisé.

En ce qui concerne le bien immobilier, un consommateur a le droit de présenter ses demandes, si des défauts ont été identifiées pendant trois ans à compter de la date de son transfert au consommateur.

En Ukraine il n’y a pas de réglementation législative des activités de courtage dans le domaine des prêts, l’emprunteur doit s’adresser directement à la banque. Pour demander un financement auprès de la banque, il suffit de la présence personnelle de l’emprunteur avec un document attestant son identité (passeport).

L’accord de financement est écrit sous seing privé, la forme notariée ou la certification notariale des signatures ne sont pas obligatoires. Mais si le prêt est garanti par hypothèque, le contrat de prêt hypothécaire est soumis à la certification notariale.

D’habitude, un acte de prêt est préparé par un représentant de l’institution bancaire. En règle générale, les banques fixent certaines conditions afin de garantir le prêt par les biens mobiliers ou immobiliers. Dans ce cas, on établit simultanément un acte de prêt et un contrat de gage.

Le contrat de gage doit être établi par écrit et dans le cas où le prêt est garanti par un nantissement de biens immobiliers ou des véhicules, le contrat doit être notarié.

La somme du prêt est obtenue directement par l’emprunteur. Dans le cas du crédit pour l’achat de véhicules ou de biens immobiliers, le montant du prêt est généralement versé directement au vendeur.

Les types les plus courants de garanties pour le financement d’un achat est l’hypothèque et/ou la caution.

L’hypothèque est constituée à la base d’un accord de prêt hypothécaire notarié après la signature d’un acte de prêt. L’hypothèque est soumise à l’inscription au registre national des droits réels sur les biens immobiliers.

En règle générale, un accord de prêt hypothécaire contient une clause par laquelle le créancier a le droit d’acquérir le droit de propriété du bien hypothéqué en cas de manquement par le débiteur de son engagement de rembourser la dette. Le créancier a également le droit de demander le notaire d’imposer une formule exécutoire (sans nécessité de prouver l’existence du prêt par voie judiciaire) pour déduction obligatoire de l’hypothèque, ou d’inscrire immédiatement son droit à la propriété au registre par intermédiaire du notaire ou tout autre organe d’enregistrement public.

Pour une vente de bien immobilier il est requis de présenter les informations concernant la propriété, le vendeur et l’acheteur.
Concernant le vendeur / l’acheteur:
1) pour un particulier :
– tout document attestant son identité (passeport, certificat de naissance, permis de séjour);
– carte de contribuable en conformité avec la loi de l’Ukraine;
– document attestant les pouvoirs du mandataire agissant au nom du propriétaire (par exemple, procuration);
– consentement de l’autre conjoint si le bien vendu ou l’argent pour l’acheter est une propriété commune.

2) pour une personne morale:
– documents constitutifs confirmant par les informations des registres nationales;
– documents confirmant les pouvoirs des organismes et / ou des fonctionnaires (par exemple, un protocole sur l’élection de la tête, un contrat de travail, l’ordre de nomination, etc.);
– document attestant l’identité d’une personne physique autorisant à représenter une personne morale.

Concernant le bien immobilier:

– titres de propriété (par exemple, contrat de vente, acte de donation, certificat d’héritage, certificat de titre de propriété, décision du tribunal, acte de propriété foncière etc.);

– document confirmant l’inscription du droit de propriété aux les registres pertinents (par exemple, relevé du registre national du droit immobilier, relevé de l’enregistrement de la propriété, enregistrement de la propriété foncière etc.);

– rapport ou opinion d’experts sur l’évaluation du bien (pour évaluation des taxes et d’autres paiements obligatoires);

– document confirmant l’identité des personnes inscrites comme résidant dans un logement (pour la vérification des droits des enfants, mineurs, handicapés, personnes à capacité réduite par le notaire). Dans le cas où parmi cette catégorie il y a des personnes ayant le droit au logement aliéné, l’autorisation de l’organe de tutelle ou de curatelle est requise;

– en cas de vente de terrains, il est requis l’information du cadastre foncier sur l’absence / présence de contraintes / charges de tels terrains;

– information à partir des registres fonciers sur l’absence d’interdiction d’aliénation ou de saisie de biens.

Chaque partie contractante doit présenter les documents concernant elle-même. Un vendeur fournit en plus des documents sur le bien vendu. Les informations des registres publics sont collectées par un notaire ayant accès direct aux données électroniques.

Le temps nécessaire pour recueillir ces informations dépend de la situation actuelle du propriétaire. Si le vendeur dispose des documents originaux concernant la propriété et son droit à la propriété, l’obtention des pièces complémentaires peut prendre de 3 à 5 jours. Si les pièces relatives à la propriété ou aux parties contractant ne sont pas préparées correctement, le temps de rédaction du contrat de vente peut être assez long (d’un mois et plus).

En règle générale, les actes de vente des biens immobiliers doivent être effectués sous la forme d’un acte notarié.

En cas de non-respect de la forme notariale par les parties contractantes, la transaction est nul.

À titre d’exception, un contrat de vente du bien immobilier étant en privilège fiscal, doit être conclu par écrit et son authentification notariale n’est pas obligatoire.

Les contrats de vente notariés sont plus sûrs que d’autres.

Pour recevoir le contrat de vente notarié, les parties doivent s’adresser à l’étude d’un notaire public ou d’un notaire privé et fournir les documents nécessaires. L’authentification des actes de vente des biens immobiliers se passe le lieu de situation du bien immobilier ou le lieu de résidence (lieu d’enregistrement) de l’une des parties contractantes.

Le notaire établit l’identité des parties de la transaction, détermine la capacité civile des personnes physiques, vérifie la capacité juridique des personnes morales, vérifie les pouvoirs des mandataires, établit les véritables intentions de chaque partie contractante, ainsi que l’absence d’objections relatives à chacun des termes du contrat etc.

Après avoir accepté tous les termes du contrat de vente, les parties le signent devant le notaire. Ensuite, le notaire fait une inscription au registre des actes notariés, ce qui atteste la transaction.

Le notaire commet les actes notariés après le versement des tarifs et dans certains cas, après le paiement de la taxe budgétaire sur le revenu des particuliers et d’autres paiements le jour où tous les documents nécessaires sont présentés. En l’absence de parties contractantes ou de leurs mandataires, l’exécution des actes notariés n’est pas autorisée.

Le vendeur a droit au payement du prix de vente et il est obligé de remettre un bien immobilier à l’acquéreur ainsi que ses accessoires et documents (clés, passeport technique, etc.). Si le droit de propriété passe à l’acquéreur avant la remise réelle du bien immobilier, le vendeur doit garder la propriété empêchant sa détérioration.

L’acquéreur doit payer le prix aux conditions prévues dans le contrat et il a droit à la prise en possession du bien vendu.

Le droit préférentiel est applicable en cas de vente d’une part du bien dans une copropriété. Dans ce cas, le copropriétaire a le droit préférentiel devant d’autres personnes pour l’achat d’une telle part au prix déclaré à la vente, à l’exception des ventes aux enchères publiques. Le vendeur doit informer les autres copropriétaires de son intention de vendre sa part, indiquant le prix et d’autres conditions de la vente. Si les autres copropriétaires se sont refusés de leur droit préférentiel pour l’achat ou ne l’ont pas réalisé (dans un délai d’un mois pour les biens immobiliers, et dans les dix jours depuis la réception du message pour les biens meubles), le vendeur a le droit de vendre sa part à une autre personne.

Dans le cas d’interdiction, la transaction sur l’aliénation du bien grevé des dettes ne pouvant être authentifiée qu’avec un accord du créancier et de l’acquéreur sur le transfert de la dette à l’acquéreur.
Les contrats sur l’aliénation des biens (droit de propriété) par un contribuable dont les actifs sont couverts par la garantie fiscale, doivent être authentifiés sous reserve de consentement écrit de l’autorité fiscale compétente.

Dans le cas des contrats impliquant des mineurs, handicapés, personnes à capacité partielle ayant le droit d’utilisation ou le droit de propriété à un bien aliénable, il est requis une autorisation spéciale de la tutelle.

Dans le cas du contrat de rachat d’un terrain qui est une propriété privée à des fins publiques (en l’absence là de l’immeuble, du bâtiment, d’autres biens immobiliers ou des plantations), le notaire exige de présenter la décision des autorités ou du gouvernement local.

C’est le notaire qui remplit toutes les formalités de mise en œuvre de ces droits.

L’acheteur devient propriétaire dès l’inscription de son droit de propriété au registre public des droits réels.

Le paiement du prix se fait par accord spécifié entre les parties dans le contrat de vente.
Les options de paiement du prix demandé peuvent être suivantes:
1. l’acquéreur paie tout ou partie du prix avant la réception du bien (paiement d’avance);
2. l’acquéreur paie le plein prix immédiatement après la transmission du bien par le vendeur ou la réception des titres de propriété sur ce bien;
3. l’acquéreur paie le prix quelque temps après la transmission du bien, avec paiement différé ou échelonné.

L’acheteur peut payer en espèces (si le montant ne dépasse pas de 150 000 Hryvnias) et non-cash (pour les contrats d’une valeur de plus de 150 000 Hryvnias).

Le vendeur reçoit l’argent indépendamment du fait que l’acheteur acquiert le bien de ses propres fonds ou empruntés. Si le bien est acquis pour les fonds de crédit, l’acheteur acquiert le droit de propriété, mais selon les termes du contrat de prêt hypothécaire, le notaire doit inscrire les charges et les hypothèques au registre national des droits aux biens immobiliers, ce que rend impossible une aliénation de ces biens jusqu’au remboursement intégral de la dette au créancier.

Lors de l’achat et la vente de l’immobilier des parties contractantes doivent payer les taxes et les frais suivants:
1. dans tous les cas de l’achat du bien immobilier (excluant le terrain) l’acheteur doit payer 1% sur le prix de vente comme redevance d’assurance de retraite obligatoire;
2. le vendeur doit payer les impôts et les taxes militaires, dans les cas prévus et les montants fixés par l’article 172 du Code fiscal de l’Ukraine.

La vente du bien immobilier plus d’une fois au cours de l’année fiscale (y compris le terrain de superficie dans les limites des normes de la privatisation gratuite, appartement, chambre, maison, maison de jardin ou une partie de ceux-ci, y compris le terrain sur lequel se trouve un objet), n’est pas soumise à l’impôt, à condition que ce bien est en propriété du vendeur pendant plus de trois ans (à l’exception des biens hérités).

Dans tous les autres cas, et pour tous les autres objets, le revenu provenant de la vente de biens immobiliers est taxé à 5% pour les résidents et à 18% pour les non-résidents. En outre, lors du calcul de l’impôt, on ajoute la taxe militaire de 1,5%.

De plus, les parties doivent payer les services d’un notaire pas moins de 1% sur le prix de vente.

Tous les taux d’imposition sont disponibles sur le site de la Verkhovna Rada d’Ukraine, ainsi que sur le site des autorités fiscales

Les taxes d’assurance de retraite obligatoire sont calculées et payées par l’acheteur lui-même.

Les impôts et les taxes militaires sont calculées et payées par le vendeur de la propriété.

Conformément à la loi d’Ukraine en vigueur, le notaire certifie un acte de vente de biens immobiliers après le paiement de toutes taxes et frais par les parties contractantes. Ces taxes et frais doivent être payés aux budgets locaux et de l’État.

Par accord entre les parties contractantes, la propriété peut être transmise à l’acheteur (remise des clefs) lors de la signature de l’acte de vente notarié ou quelque temps après.

L’acquisition des droits de propriété est soumise à l’inscription au registre national des droits réels sur les biens immobiliers. C’est le notaire certifiant un acte de vente qui effectue l’inscription au registre national. L’inscription de la propriété peut être faite immédiatement une fois l’acte de vente est notarié ou bien après l’exécution complète des engagements de l’acheteur.

À partir du 1er janvier 2016 la délivrance du certificat de titre de propriété est abrogée en Ukraine. La publication du contrat de vente se réalise par une inscription du droit de propriété au registre national. Ce sont les notaires et les sujets accréditées auprès le registre national qui ont un accès direct au registre et qui effectuent l’inscription. Les informations sur l’enregistrement du droit de propriété apparaissent simultanément sur le portail officiel du ministère de la Justice, dont l’accès est ouvert à toute personne.

La publication fixe le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur.