Accord initial entre le vendeur et l’acheteur – Avant Contrat
Le contrat préalable est une forme d’accord possible mais non-obligatoire entre l’acquéreur et le vendeur. Les parties peuvent signer le contrat principal sans avoir signé d’accord préalable.
S’il existe un contrat préalable portant sur l’achat d’un bien immobilier, il doit être formalisé par un notaire. La loi veut que tous les contrats annexes (contrats préalables, procurations, etc…) revêtent la même forme que le contrat principal.
Le contrat préalable n’est pas obligatoire et on y a principalement recours lorsque le bien immobilier est en cours de construction (par exemple, lorsqu’il ne figure pas encore au cadastre car il n’est pas encore fini). La conséquence juridique principale du contrat préalable est qu’il crée des obligations légales aux parties, qui sont tenues de conclure le contrat principal sur l’achat d’un bien immobilier lorsque toutes les conditions fixées dans le contrat préalable sont remplies.
Dans le contrat préalable, les parties se mettent d’accord sur le prix de la transaction et le montant qui doit être payé au vendeur. Le notaire doit avertir les parties sur les risques relatifs au paiement du prix avant que le bien immobilier soit construit.
Concernant les frais notariaux. Les frais notariaux pour un contrat préalable s’élèvent à 50% des frais notariaux pour un contrat principal. De plus, si le contrat principal est rédigé par le même notaire, le montant payé pour le contrat préalable est déduit des frais du contrat principal.
Concernant les frais notariaux. Les frais notariaux pour un contrat préalable s’élèvent à 50% des frais notariaux pour un contrat principal. De plus, si le contrat principal est rédigé par le même notaire, le montant payé pour le contrat préalable est déduit des frais du contrat principal.
Il n’existe pas de mesure telle que le délai de réflexion. Le droit de retrait est possible. Néanmoins, une partie du montant versé ne sera pas restituée à l’acquéreur en guise de compensation pour le préjudice subi par le vendeur.
Le financement doit être fourni directement par une banque.
L’accord financier prend la forme d’un prêt. Il n’est pas nécessaire que le contrat de prêt soit finalisé par un notaire ou sous une forme particulière. Il doit bien entendu être rédigé par écrit et signé par la banque et l’emprunteur. Toutefois, le contrat d’hypothèque (qui découle nécessairement du contrat de prêt) doit prendre la forme d’un acte notarié.
Le contrat de prêt est rédigé par la banque. Le prêt sera payé directement au vendeur afin de protéger ce dernier car l’hypothèque est généralement établie sur le même bien immobilier que celui sur lequel porte la vente, avant que le prêt soit payé.
L’hypothèque est de loin la garantie la plus fréquente.
Il existe deux manières de constituer une hypothèque :
Par un contrat d’hypothèque (s’il est signé par la banque et le propriétaire du bien hypothéqué) ou
Par un engagement hypothécaire (s’il est signé par le propriétaire du bien hypothéqué).
Par un contrat d’hypothèque (s’il est signé par la banque et le propriétaire du bien hypothéqué) ou
Par un engagement hypothécaire (s’il est signé par le propriétaire du bien hypothéqué).
L’hypothèque est transférée au nouveau propriétaire, peu importe le nombre de fois que le bien immobilier est vendu.
De plus, les banques, en tant que créanciers, demandent l’interdiction de vendre et de mettre sous hypothèque le même bien immobilier avant que l’autorisation du créancier ne soit établie et enregistrée au cadastre. Cela signifie que le propriétaire n’est pas autorisé à vendre le bien ou à établir une autre hypothèque sur ce bien sans avoir au préalable obtenu l’autorisation du créancier (la banque).
De plus, les banques, en tant que créanciers, demandent l’interdiction de vendre et de mettre sous hypothèque le même bien immobilier avant que l’autorisation du créancier ne soit établie et enregistrée au cadastre. Cela signifie que le propriétaire n’est pas autorisé à vendre le bien ou à établir une autre hypothèque sur ce bien sans avoir au préalable obtenu l’autorisation du créancier (la banque).
Concernant la propriété : Il est nécessaire d’obtenir l’extrait cadastral et le certificat d’acquittement de la taxe foncière. Sur l’extrait du cadastre, on peut vérifier l’identité du propriétaire et le fait que le bien immobilier n’est pas soumis à une hypothèque ou autre contrainte légale.
Concernant les parties : Il faut obtenir les données personnelles (carte d’identité et numéros d’identification) ainsi que l’historique attestant que le vendeur est devenu le propriétaire du bien immobilier. Si le bien est hérité ou reçu par donation, il faut obtenir l’acte de succession ou le contrat de donation. Si le bien est acquis durant le mariage, il est considéré comme un bien commun aux époux et il est obligatoire d’obtenir le consentement de l’époux pour conclure le contrat.
Concernant les parties : Il faut obtenir les données personnelles (carte d’identité et numéros d’identification) ainsi que l’historique attestant que le vendeur est devenu le propriétaire du bien immobilier. Si le bien est hérité ou reçu par donation, il faut obtenir l’acte de succession ou le contrat de donation. Si le bien est acquis durant le mariage, il est considéré comme un bien commun aux époux et il est obligatoire d’obtenir le consentement de l’époux pour conclure le contrat.
Les parties recueillent les documents dont le notaire a besoin
Il est possible de les obtenir dans un délai de un à deux jour(s).
Signature de l’acte
Oui, il existe une forme obligatoire de compromis de vente. La loi indique que le compromis de vente doit être notarié.
Il s’agit toujours d’un accord, mais différents types de mesures de protection du vendeur et de l’acquéreur peuvent être ajoutés, en fonction des demandes des parties. Le notaire est tenu de suggérer et expliquer la signification de toutes les mesures de protection autorisées par la loi, mais la décision finale revient aux parties.
L’accord est signé par le vendeur et l’acquéreur, et en cas de propriété commune des époux l’accord doit également être signé par l’époux / épouse du vendeur.
L’accord est la base d’une acquisition de propriété sur un bien immobilier, mais le moment où le transfert de propriété est effectif est celui où, sur la base de l’accord, l’acquéreur est enregistré au cadastre comme propriétaire.
Mise en œuvre d’un certain nombre de droits publics applicables à la vente
Les droits préférentiels sont généralement réservés aux copropriétaires et aux municipalités. Dans ce cas, le détenteur du droit de propriété est autorisé à acheter le bien avant l’acquéreur, dans les mêmes conditions. Une autorisation administrative est obligatoire pour les biens immobiliers situés dans les parcs nationaux et dans les zones côtières. Dans ce cas, il faut obtenir l’autorisation des autorités des Parcs nationaux ou des autorités compétentes pour les zones maritimes (appelées Morsko dobro) avant la conclusion de l’accord de vente.
Les parties remplissent les formalités pour la mise en place de ces droits.
L’acquéreur devient propriétaire au moment de l’enregistrement de son titre de propriété au cadastre. L’acquéreur fait une demande d’enregistrement et soumet le contrat de vente. En pratique, le notaire fait toutes les démarches pour l’acquéreur auprès du cadastre afin de l’enregistrer comme propriétaire.
Le moment du paiement est décidé par les parties. Il dépend de leur accord concernant le paiement et des mesures de protections figurant au contrat. En pratique, il est fréquent que le paiement partiel ou total soit effectué en espèces ou par virement bancaire. En cas de paiement en espèces, il faut que le vendeur déclare explicitement devant le notaire qu’il a reçu la part du prix fixé par le contrat, et que cette déclaration figure dans l’accord.
Le paiement peut se faire en espèces ou par virement bancaire. Chaque contrat est présenté à l’Autorité de Lutte contre le Blanchiment d’Argent.
La lettre d’intention émise par le créancier (la banque) oblige la levée de l’hypothèque après le remboursement du prêt.
Les impôts sur le transfert de propriété immobilière sont payables dans un délai de 15 jours à compter du transfert de propriété. Le taux d’imposition sur le transfert de propriété immobilière est de 3% de la valeur estimée du bien. Dans le cas où l’administration des impôts n’accepte pas le prix d’achat écrit dans le contrat de vente, elle estime la valeur du bien sur le marché et applique le taux de 3% sur cette valeur.
L’impôt est calculé par la partie qui doit payer. Cependant, si l’administration des impôts suspecte une falsification de la valeur du bien dans le contrat, elle mène une procédure d’estimation de la valeur et calcule elle-même l’impôt.
Le paiement doit être effectué dans les 15 jours suivant le transfert de propriété. Il est effectué par virement bancaire à l’administration des impôts.
La prise de possession du bien dépend de la volonté des parties. Habituellement, les parties s’entendent sur une prise de possession au moment du paiement intégral du prix ou dans un délai de 15 jours suivant ce moment, même si dans certains cas elle intervient avant ou après (au cas où le bien est loué, etc)
Le notaire soumet le contrat de manière formelle au cadastre qui rend une décision de publication et d’enregistrement du nouveau propriétaire. Une fois que cela est fait, le cadastre enregistre le nouveau propriétaire et publie dans le registre, ainsi que sur les pages internet du registre.
Une fois que le contrat et la demande sont soumis au cadastre, celui-ci s’occupe de toutes les formalités de publication du nouveau titre de propriété.
Une fois le nouveau propriétaire enregistré au cadastre et y figurant publiquement, la nouvelle propriété est effective, avec toute la force légale et les conséquences légales qu’un titre de propriété confère au nouveau propriétaire.