Acheter un bien immobilier à Macédoine

L’avant contrat, ou le contrat préliminaire de vente de biens immobiliers (le précontrat), (ainsi étant nommé dans la théorie juridique dans la République de Macédoine) est conclu par écrit. Conformément à l’article 37 de la loi sur les Obligations, si la forme prévue représente un critère à la validité du même contrat, le précontrat se conclue dans la même forme. Conformément à l’article 443 de la loi sur les Obligations, le contrat de vente de biens immobiliers doit également être conclu par écrit.

Les parties peuvent formaliser le contrat préliminaire soit chez un notaire soit chez un avocat. Le précontrat doit être conclu par écrit. En ce qui concerne le précontrat, il suffit que les parties contractantes vérifient les signatures chez un notaire, tandis que le contrat principal est rédigé comme un acte notarié chez un notaire ou il se solennise (confirme) chez un notaire en fonction du choix des parties.

Le précontrat est un contrat bilatéral. Il sera obligatoire s’il comporte les éléments fondamentaux du même contrat. Conformément à l’article 37 paragraphe 1 de la loi sur les Obligations (LO), le contrat préliminaire est un contrat prévoyant la prise d’une obligation de conclure un contrat principal ultérieurement. C’est-à-dire, si un contrat préliminaire a été conclu et une des parties contractantes refuse de conclure le contrat principal, l’autre partie contractante peut demander au tribunal de le lui imposer dans un délai déterminé par le tribunal. La partie demandant la conclusion du contrat principal peut présenter cette demande dans un maximum délai de 6 (six) mois depuis l’échéance du délai prévu pour sa conclusion comme prévu dans le contrat préliminaire.

Lors la conclusion d’un contrat préliminaire, les parties contractantes peuvent consentir sur le versement de certains sommes. L’acheteur peut donc verser au vendeur une partie du prix contractuel dont le montant sera calculé dans le prix contractuel intégral, qui se doit d’être versé ultérieurement. Si le contrat principal est conclu, ces montants ne sont pas remboursés. D’autre côté, si le contrat principal n’est pas conclu, le contrat préliminaire sera terminé et il sera décidé comment sera remboursé le montant versé en fonction de l’origine de la faute.

Oui, il y en a. Le contrat préliminaire peut prévoir une annulation du contrat dans un certain délai, en y prévoyant des conséquences. Le contrat préliminaire peut prévoir un critère de renoncement, selon lequel dans un cas d’annulation du contrat préliminaire par une des parties contractantes sans raison juridique justifiée, la partie en faute versera à l’autre partie un montant contractuel prévu dans le contrat préliminaire.

Les finances peuvent être assurés dans la République de Macédoine par une demande directe auprès des banques ou des caisses d’épargne sans le devoir de passer par les courtiers.

Le contrat de financement doit se contracter par écrit. En pratique, quand il s’agit de montants plus importants, les banques concluent avec les bénéficiaires du financement des contrats sur l’assurances des crédits, et ces derniers sont conclus chez un notaire dans la forme d’acte notarié ou y sont solennisés. Les parties contractantes signent les contrats de crédit également chez un notaire.

En pratique, les banques concluent les contrats de financement avec leurs clients dans la forme de contrat de crédit renouvable. Dans le cadre de la limite du crédit, ce qu’il est conclu ce sont des contrats individuels de prêt. Ces contrats sont prépares par les banques créanciers. Le montant du crédit est versé au compte du bénéficiaire du crédit.

Pour obtenir des finances afin d’acheter de l’immobilier, la garantie la plus récurrente est l’hypothèque sur l’immobilier acheté ou sur un autre immobilier du bénéficiaire des finances ou autre personne (un débiteur hypothécaire) qui consentit à garantir par sa propriété la dette – le crédit du bénéficiaire encouru envers la banque créancier. Cependant, il y a d’autres garanties comme la gage de biens mobiliers, la délivrance de lettres de changes, la gage d’argent liquide en banque, etc…

Selon la loi sur la Gage contractuelle, l’hypothèque doit être conclue par écrit. Les parties contractantes peuvent choisir si le contrat d’hypothèque sera conclu par un notaire dans la forme d’acte notarié ou si le contrat sur hypothèque rédigé par un avocat ou la banque sera solennisé par un notaire. Pour que l’hypothèque soit valide, il faut qu’il y ait un fondement juridique (iustus titulus), ce qui est le contrat d’hypothèque, et la façon d’acquisition (modus acquerendi), ce qui est l’enregistrement dans le registre public qui garde les droits sur les biens immobiliers. Pour d’autres types de garanties, le contrat doit toujours être rédigé par écrit.

Par l’hypothèque, l’immobilier de gage assure la créance du créancier de gage jusqu’à ce que les obligations du débiteur soient complètement remplies envers le créanciers de gage. L’hypothèque établie est en vigueur même si le titulaire de la propriété sur l’immobilier de gage a changé à la base de n’importe quel fondement. Si la créance de gage n’a pas été remboursée ou n’a pas été remboursée entièrement, le créancier de gage peut réclamer d’un huissier une vente de l’immobilier de gage. La vente sera effectuée par un huissier aux enchères, une démarche qui est plus profondément réglée dans la loi sur l’exécution par huissier de R. Macédoine. Si l’immobilier concerné porte la gage de multiple hypothèques (de premier, deuxième ordre, etc.) et la vente est réclamée pour rembourser une dette dont l’hypothèque est de premier ordre, la vente de l’immobilier sera mise en place pour rembourser toute la dette si la valeur de la propriété est telle à pouvoir le faire. S’il reste de l’argent suivant la vente et le remboursement de l’hypothèque de premier ordre, le reste du montant sera utilisé à rembourser la dette liée aux ordres suivants (2ème, 3ème, etc.). Le créancier de l’ordre précédent aura la priorité d’avoir sa dette remboursée entièrement avant que le créancier de l’ordre suivant puisse le faire.

Lors la vente d’immobilier il faut déterminer si le vendeur est le propriétaire de l’immobilier qui est en vente, de quelle manière il a acquiert la propriété (fondement juridique), si l’immobilier est sous hypothèque ou autre encombrement et s’il y a une interdiction à disposer de l’immobilier imposée par tribunal ou autre autorité compétente. Si la propriété a été acquière lors une union conjugale, le consentement du conjoint du vendeur doit être assuré. Le titre de propriété qui contient toutes les données sur l’immobilier et les encombrements et autres limitations sur l’immobilier enregistrés dans le titre sert de preuve pour la propriété de l’immobilier en vente.

Les informations concernant le titre de propriété sont rassemblées par le notaire qui les obtient par voie électronique au moment de la conclusion du Contrat. Les autres informations sont rassemblées par les parties contractantes si elles sont absentes dans le titre.

Ces informations sont rassemblées dans une journée.

Le contrat de vente d’immobilier doit être rédigé par écrit. Les parties contractantes peuvent choisir de faire le contrat rédigé par notaire dans la forme d’acte notarié ou si les parties ou bien un avocat à elles a rédigé leur contrat, le contrat est solennisé (confirmé) par notaire. Un tel contrat est par la suite présenté par voie électronique au cadastre de Biens immobiliers pour qu’il soit enregistré dans les livres publics qui comportent les droits à l’immobilier.

Il n’y a pas de formes multiples. Soit le contrat est rédigé en forme d’acte notarié chez un notaire soit il est solennisé par un notaire. Les deux formes possèdent la même certitude.

Le contrat est signé devant un notaire dans la présence de toutes les parties contractantes. Avant la signature du contrat, le notaire établit l’identité des parties contractantes, il leur lit le contrat et leur explique l’objectif et les conséquences du contrat, les avertit des conséquences juridiques et dès qu’il devient certain que les parties sont autorisées à conclure le contrat et il n’y a pas d’obstacles juridiques à sa conclusion, les parties contractantes le signent, et le contrat et à la fin signé par le notaire.

Les droits et obligations sont prévus dans le contrat. Au moment de la signature, l’acheteur aurait du verser la somme contractuel au vendeur pour ce qu’il présente le reçu bancaire au notaire. Le transfert du control peut se convenir le jour de la signature du contrat ou autre jour comme convenu par les parties.

Lors la vente d’immobilier, les parties contractantes peuvent se mettre d’accord à que le vendeur ait le droit de préemption si le l’acheteur décide de vendre le même immobilier. Ce droit d’achat de préemption peut durer pour un maximum de 5 (cinq) ans depuis le jour de la conclusion du contrat. Lors la vente d’un certain immobilier, si d’autres personnes ont également droit a achat prioritaire, le vendeur est obligé de suivre les mêmes conditions de vente concernant le même immobilier (prix, mode de paiement, etc.) et de leur faire savoir à travers un notaire. La personne au droit prioritaire est obligée de répondre à l’offre du vendeur dans un certain délai. Si la personne proposée accepte l’offre, elle sera obligée de déposer le prix de vente au compte dépisteur du notaire dans un certain délai. Si elle ne répond pas dans les 30 jours du jour de l’acceptation de l’offre par écrit, le vendeur peut vendre l’immobilier à n’importe quel acheteur. Si une des parties contractantes soit représentée par un mandataire, la procuration doit être certifiée et posséder la forme de document public. Si une personne morale est partie contractante, le représentant autorisé de cette personne morale doit porter preuve du registre Commercial qu’il est bien la personne autorisée à représenter cette personne morale et présenter une procuration dans la forme de document public qu’il a été autorisé par la personne autorisée de la personne morale à conclure le contrat au nom de la personne morale.

Ces formalités sont remplies par les parties contractantes elles mêmes. Le notaire possède la possibilité d’obtenir du registre Commercial une information sur les données de la personne morale registrée auprès du registre commercial.

L’acheteur devient propriétaire au moment de l’entrée de la propriété dans le registre public ou s’enregistrent les droits sur l’immobilier. Dans la République de Macédoine ce registre est le cadastre des Biens immobiliers, ce qui signifie que si l’acheteur devient propriétaire, en outre le contrat, il faudra remplir le critère sur le mode d’acquisition (modus acquerendi) en tant que fondement juridique (iustus titulus). Il s’agit bien d’un enregistrement pour les droits sur l’immobilier.

Le paiement se fait normalement au moment de la signature du contrat.

Conformément à la réglementation actuelle en République de Macédoine, si le prix contractuel est 15.000 EUR ou plus en denars macédoniens, alors l’acheteur ne peut que verser la somme d’achat à travers une banque.

Si l’immobilier acheté est sous un gage hypothécaire, l’hypothèque continuera en vigueur sans égard que le titulaire ait change de propriété. Mais, si l’acheteur tient à ne pas avoir une hypothèque et que l’objet d’achat ne soit pas encombré par hypothèque, il faut s’assurer chez le créancier hypothécaire comment l’hypothèque sera levée. L’acheteur peut se mettre d’accord avec le vendeur qu’une partie du prix contractuel soit versée à la banque créancier au nom du vendeur afin de faire supprimer l’hypothèque, etc.

Lors la vente d’immobilier, si le vendeur est une personne physique, un impôt sur la transaction sera versé de 3-5% de la valeur de marché de l’immobilier en vente. Le montant du taux est déterminé par les conseils municipaux où se trouve l’immobilier et l’impôt sera versé dans cette municipalité. Les taux d’impôt sont calculés par les autorités fiscales des municipalités. Si une personne morale est vendeur, en outre l’impôt sur la transaction il devra aussi verser le taxe de valeur ajoute (TVA) qui est de 18% de la valeur de marché sur la propriété en vente. L’évaluation de la valeur de marché de l’immobilier en vente est faite par une commission autorisée individuelle dans la municipalité, tandis que dans certaines municipalités l’évaluation de la valeur du marché est faite par des évaluateurs autorisés. L’impôt à la transaction se verse suivant la signature du contrat. Si l’impôt à la transaction n’est pas versé, le contrat de vente ne peut pas se présenter au cadastre car sans impôt payé, le cadastre ne fera pas l’enregistrement du droit à la propriété au nom de l’acheteur dans les registres publics où s’enregistrent les droits sur l’immobilier. Les tarifs sont présentés sur le web site officiel.

Les amendements de la loi sur les Impôts qui ont entré en vigueur le 01.01.2016 prévoient une procédure raccourcie pour le versement de l’impôt et un transfert rapide de la propriété sujet de vente du nom du vendeur au nom de l’acheteur.
Notamment, les parties contractantes ayant conclu un contrat de vente de bien immobilier peuvent sélectionner une démarche particulière afin de déterminer le montant d’impôt sur la transaction du bien immobilier qui sera arrangée par le notaire dont la compétence se détermine selon la territoire de l’immobilier. Le contribuable (ou bien l’acheteur en fonction de leur accord) est censé donner au notaire un rapport d’évaluation de la valeur de marché du bien immobilier et un calcul de l’impôt d’acompte sur la vente, les deux préparés par un évaluateur autorisé, et le formulaire d’enregistrement d’impôt dûment rempli. Le notaire obtient par voie électronique le titre de propriété contenant les données sur l’immobilier y compris les données hypothécaires et celles portant sur autres encombrements, un extrait du compte courant s’il s’agit d’une personne morale, et arrange la conclusion du contrat de vente. La forme et contenu du rapport, du calcul et de la déclaration sont prescrits par le ministre des Finances.

Conformément à la déclaration d’impôt d’acompte, l’évaluation et le calcul d’acompte de l’impôt de vente, le contribuable verse le montant d’impôt sur l’achat-vente du bien immobilier sur un compte dépositaire individuel de notaire pour le versement de l’impôt d’acompte d’achat-vente. Suivant le versement, le notaire transfère le montant d’impôt au comptes appropriés de l’unité de gouvernement local (la municipalité). Ensuite, le notaire solennise le contrat d’achat-vente ou le rédige dans la forme d’un acte notarié y mettant la clause que l’impôt de la transaction du bien immobilier a été
versé. Le notaire présente la documentation entière appartenant à la démarche à l’Agence du cadastre de la République de Macédoine par voie électronique, qui, da sa part, met en place le droit de propriété sur l’immobilier dans les registres publics dans un délai d’un jour ouvré et présente la documentation complété à l’unité de gouvernement local appropriée par voie électronique. La démarche d’assurer les documents, le transfert du montant d’impôt, la solennisation du contrat achat-vente ou l’acte notarié, ainsi que la présentation des documents au Cadastre de la République de Macédoine se doit d’être mise en place dans un maximum délai de deux jours ouvrés. Conformément à la documentation présentée du notaire, l’agence du Cadastre, l’unité de gouvernement local saisie (la municipalité) vérifie le montant d’impôt à payer et délivre une décision d’impôt. Si la municipalité détermine que la valeur du marché de l’immobilier et le montant d’acompte de l’impôt sur l’achat-vente ne sont pas correctement calculés par l’évaluateur autorisé, elle présente une demande à révision de l’évaluation à la commission de Révision de l’évaluation auprès de la chambre d’évaluateurs. La décision de cette commission est finale et si elle établie une différence, le contribuable est censé compenser la différence.

En général par la conclusion du contrat (par la signature devant le notaire) et peut se convenir à la suite de la conclusion du contrat. Ceci dépend de la volonté des parties contractantes.

La procédure de publication du contrat de vente est la modalité de son acquisition (modus acquerendi). Il s’agit d’un enregistrement dans le registre public où sont inscrits les droits sur l’immobilier

Les formalités sur la publication du nouveau propriétaire sont mises en place par le notaire.

L’enregistrement dans le registre public provoque le changement de la propriété et depuis ce moment l’acheteur est le propriétaire de l’immobilier.