Acheter un bien immobilier à Géorgie

Un contrat préalable est un accord dans lequel les parties s’entendent pour conclure un autre accord dans le futur, dans les conditions prévues par le premier (par exemple la date, les termes généraux, la remise des clefs, le prix, etc). Généralement, un contrat préalable n’est pas indispensable pour conclure un contrat principal, mais si les parties en prévoient un, il ne leur est plus possible de revenir sur les conditions qui y figurent lors de la signature du contrat principal. Lorsqu’il porte sur une transaction immobilière, le contrat préalable doit toujours être rédigé par écrit.

Le contrat préalable peut prendre la forme d’un acte notarié (mais ce n’est pas obligatoire) ou d’un accord privé (à l’aide d’un conseiller juridique ou par les parties seules), mais doit être rédigé par écrit dans tous les cas. Lorsque le contrat préalable prend la forme d’un acte notarié, il n’est pas obligatoire de présenter les documents de la propriété sur laquelle porte la transaction. Aucun nantissement ou autre restriction sur la propriété concernée par le contrat n’empêche la certification du contrat préalable notarié. Une propriété future peut également faire l’objet d’un contrat préalable. Les enregistrements préalables sur un titre futur, ainsi que certaines restrictions pour le propriétaire peuvent également être enregistrés au cadastre sur les bases du contrat préalable.

Un contrat préalable n’est pas obligatoire. Toutefois, les parties signant un contrat préalable peuvent être tenues de signer un autre contrat ultérieurement. Les parties sont libres lorsqu’elles rédigent un contrat préalable, par exemple elles peuvent le déposer au registre public en s’adressant à un représentant du registre ou à un notaire.

Généralement, il n’y a pas d’obligation de paiement, mais les parties peuvent s’entendre sur les conditions du paiement futur. L’acquéreur de la propriété immobilière peut aussi verser des arrhes au vendeur. Les arrhes doivent être créditées et en échange d’une prestation du vendeur, et si elles ne sont pas créditées, elles doivent être remboursées à la fin de la prestation. Si la partie qui verse les arrhes ne remplit pas son obligation, les arrhes restent à la partie qui les a reçues. Si le non-respect d’un engagement est causé par la faute de la partie qui a reçu les arrhes, ces dernières retournent, doublées, à la partie qui les a versées.

Le droit géorgien ne prévoit ni délai de réflexion ni droit de rétractation, ni aucune autre mesure de protection lors des transactions immobilières. Les parties sont libres de déterminer par elles-mêmes les termes du contrat.

Les personnes désirant faire un achat immobilier peuvent s’adresser directement à une banque ou une autre institution de crédit. Il est possible que l’agence immobilière accepte également un paiement différé.

L’accord financier entre l’acquéreur et la banque doit se faire par écrit. La plupart du temps, cet accord est sécurisé par une hypothèque.

Une fois que vous avez obtenu votre financement, vous devez signer un accord de prêt, fournir une garantie à la banque et conclure avec le vendeur le contrat portant sur la transaction immobilière. Parfois, un accord trilatéral de vente et d’hypothèque est possible entre l’acquéreur, le vendeur et la banque. Du moment que l’hypothèque et le titre d’acheteur sont enregistrés au registre public, la banque allouera le montant du prêt sur le compte de l’acheteur ou, directement, du vendeur. L’accord de prêt est généralement rédigé par la banque. Le contrat hypothécaire peut être rédigé par la banque ou autre institution financière, ou être préparé par le notaire (cela dépend de la politique de la banque).

Généralement, les prêts pour l’achat d’un bien immobilier résidentiel sont garantis par une hypothèque. Dans la plupart des cas, le bien immobilier que l’emprunteur veut acheter servira de nantissement. Il est également possible d’utiliser un autre bien immobilier comme caution. Parallèlement à l’hypothèque, d’autres types de garantie existent comme le contrat de cautionnement.

Un contrat d’hypothèque doit se faire par écrit, sans obligation de faire appel à un notaire. L’hypothèque doit figurer au registre public. Elle devient opposable juridiquement par ce biais. Si l’accord d’hypothèque est préparé et certifié par un notaire (contrat authentique), ce dernier peut le soumettre lui-même au registre public. Sinon, vous devez vous adresser aux bureaux du registre public ou aux autres personnes autorisées.

En cas de violation des obligations de remboursement de l’emprunteur, l’institution financière peut se retourner sur les biens hypothéqués. Dans pareil cas, il est possible de perdre sa propriété. Néanmoins, avant que la procédure de saisie ne soit entamée, il est possible de vendre, ou de disposer autrement des biens hypothéqués, afin de rembourser l’emprunt.
Veuillez noter que si le contrat d’hypothèque est notarié (authentique), il peut contenir une clause « hors tribunal », qui assurera le respect des droits de l’établissement prêteur sur la base d’un ordre d’exécution notarié. Le notaire a l’obligation d’éclairer les parties par écrit au sujet du respect des droits sur la base d’un ordre d’exécution notarié et de ses conséquences juridiques. Le créancier peut directement faire valoir cette clause sans avoir besoin de saisir la justice.
Si le contrat d’hypothèque n’est pas fait sous la forme d’un acte authentique, le créancier doit obtenir l’ordre d’exécution de la cour L’administrateur vend les biens hypothéqués lors d’une enchère publique.

Généralement, l’extrait du registre public concernant la transaction suffit pour une vente immobilière. Il y a présomption d’authenticité et d’intégralité concernant les contenus provenant du registre. L’extrait contient également toutes les informations sur les droits relatifs à la propriété immobilière ainsi que les obligations en découlant. La liste des documents et informations sur les parties varie en fonction de la nature des parties (personne physique ou personne morale, résident ou non-résident, majeur ou mineur, etc). Afin de s’assurer d’être en conformité, il est conseillé de s’adresser à un notaire avant de prendre part à une transaction immobilière.

Chaque partie est généralement tenue de fournir les informations et documents la concernant et concernant l’objet de la transaction. Cependant, si la transaction immobilière est prise en charge par un notaire, ce dernier se verra transmettre les informations et documents sur la propriété et les parties par courrier électronique de la part des différentes bases de données publiques, parmi lesquelles le registre public, le registre du commerce, le registre d’état civil, etc. Le notaire est également en charge de la rédaction de l’acte de vente et de sa transmission au registre public en vue de l’enregistrement des droits et obligations respectifs.

Il est possible de chercher soi-même l’information relative à la propriété dans les bases de données publiques du cadastre. Cela prend quelques minutes. Toutefois, si vous avez besoin d’un document (extrait, certificat) qui permet de vérifier le statut juridique de la propriété, il est possible de demander qu’un extrait du cadastre soit délivré dans le jour suivant la requête (en fonction du montant à payer). Afin d’être en conformité, i lest recommandé de toujours demander un extrait au cadastre ou de s’adresser au notaire et de s’appuyer sur les informations détaillés qu’il aura obtenues.

Dans la législation géorgienne, un acte de transaction immobilière doit être rédigé par écrit (simple ou notarié, à la discrétion des parties) et le droit de propriété de l’acquéreur doit figurer au cadastre. Cet enregistrement doit être effectué par le cadastre ou par un notaire assermenté.

Le contrat portant sur une transaction immobilière doit être exécuté, soit (i) sous forme écrite simple, signé par les parties en présence d’une professionnel du cadastre ou d’une autre personne assermentée (par exemple un notaire, une banque, un courtier immobilier) ou (ii) sous la forme d’un acte notarié (acte authentique) signé à l’étude notariale. En certifiant qu’un document est authentique, un notaire doit expliquer aux parties la teneur et les conséquences légales du contrat, assurer la conformité du contrat avec la loi et effectuer l’enregistrement du titre au registre public.
En revanche, en optant pour une simple forme écrite par les parties, celles-ci courent le risque de ne pas être en conformité avec la loi et de commettre des erreurs techniques ou des omissions juridiques. Le contrat reposera ainsi sur la décision du professionnel du registre qui peut prendre de quelques heures à 4 jours ouvrés (selon le montant des frais payés).
Le notaire peut également apporter des mesures protectrices pour le transfert sécurisé du prix de la transaction de l’acquéreur au vendeur (compte de dépôt notarial, dépôt de documents en mains tierces, etc).
En somme, recourir aux services d’un notaire est bien plus sécurisant lorsqu’on s’engage dans une transaction immobilière.

Les deux parties au contrat (acquéreur et vendeur) doivent apposer leur signature. Les signatures confirment qu’elles se sont entendues sur les conditions essentielles du contrat et qu’elles s’engagent à remplir pleinement leurs obligations.
Lorsque la transaction est menée sous la forme d’un acte notarié (authentique), les signatures impliquent que les parties donnent un consentement éclairé, ce qui signifie qu’il leur sera difficile de faire annuler le contrat au motif d’une erreur substantielle (une personne ayant eu l’intention de donner son accord pour une transaction différente de celle pour laquelle elle a signé, une personne qui a été trompée sur la teneur de la transaction, ou bien la non-réunion des conditions essentielles pour que les parties donnent leur accord de bonne foi), alors que si la transaction n’implique que des signatures sur un contrat privé, les parties peuvent ne pas être pleinement conscientes de leurs obligations respectives.

Les droits et obligations résultent du contrat de vente lu -même, ce qui signifie que (i) le vendeur devra transmettre sa propriété immobilière à l’acquéreur, remettre les documents relatifs à cette propriété et lui passer le droit de propriété, et (ii) que l’acquéreur devra payer au vendeur le prix sur lequel ils se sont entendus, et accepter la propriété immobilière.

Le droit de préemption peut découler du contrat ou de la loi.
D’après le code civil géorgien, chaque copropriétaire a un droit de préemption sur l’acquisition de tous les biens en copropriété. Chaque copropriétaire peut administrer sa part mais un bien détenu en copropriété doit être administré conjointement. Si une part doit être vendue, les autres copropriétaires ont un droit de préemption sur l’achat.
Une personne détenant un droit de préemption peut faire valoir ce droit si le débiteur signe un contrat de vente sur un bien donné avec un tiers. L’utilisation du droit de préemption doit être notifiée au débiteur. Par cet avis, le contrat doit être exécuté entre le débiteur et la personne ayant fait valoir son droit, dans les mêmes termes que ceux du contrat entre le débiteur et le tiers. Une personne peut faire valoir son droit de préemption dans le délai fixé par le débiteur.
Généralement, l’extrait de registre public attestant du droit de propriété du vendeur est suffisant pour précéder à la vente. Aucune autorisation administrative n’est nécessaire.

Cela dépend du cas :
En cas d’accord notarié, c’est au notaire de vérifier le statut juridique du bien immobilier afin qu’il puisse être vendu dans le respect des lois en vigueur.
Si l’accord de vente est fait dans un registre public, les formalités sont remplies par une personne de l’Agence nationale du Registre public (NAPR).

L’acquéreur devient propriétaire du bien immobilier au moment e l’enregistrement de son titre de propriété au Registre public. Cet enregistrement est effectué par une personne du Registre public ou par un notaire, après vérification des contrats portant sur la transaction et autres documents fournis par les parties concernées.

Les parties du contrat s’entendent généralement sur le moment du versement. Habituellement, il s’agit moment de l’exécution du contrat ou le moment où le titre de propriété de l’acquéreur est enregistré au Registre public. Toutefois, il est recommandé d’associer une partie tierce (le notaire par exemple) pour les questions de virement sécurisé du prix de la transaction. Dans ce cas, le montant peut être déposé sur le compte du notaire et viré par ce dernier sur le compte du vendeur après l’enregistrement de l’acquéreur en tant que propriétaire du bien immobilier libre de charges au Registre public.
Si le paiement se fait sur un prêt bancaire, les parties et la banque exécutent d’abord le contrat de vente et d’hypothèque puis les fonds sont virés au vendeur une fois que le titre de propriété de l’acquéreur et le droit de sûreté du prêteur seront dument enregistrés au Registre public.

Le versement peut se faire par virement bancaire ou en espèces. Il peut se faire directement de l’acheteur au vendeur ou via un compte de notaire. Le paiement peut se faire en un ou plusieurs versement(s), selon l’accord entre les parties.

Avant de s’engager dans l’accord portant sur la transaction, il faut s’assurer que le montant total des hypothèques portant sur l’objet de la transaction ne dépasse pas le prix de vente. Lorsque vous payez le prix de la propriété immobilière, assurez-vous que les prêteurs hypothécaires enregistrés comme tels au Registre public ont signé et transmis un acte de mainlevée de l’hypothèque. Si un notaire est impliqué, il s’occupera des formalités administratives relatives à l’annulation de l’hypothèque.

Le vendeur peut être obligé de s’acquitter d’un impôt au moment de la vente. L’impôt sur le revenu s’élève à 20% et est calculé à partir des revenus nets du vendeur sur la transaction. Néanmoins, si un bien immobilier appartient à une personne depuis plus de 2 ans sans avoir été utilisé dans un but économique (location, etc), les revenus de la vente de ce bien seront exonérés de l’impôt sur le revenu. La vente d’un bien immobilier pour un prix supérieur à 100 000 Lari se verra taxée à 18%. Aucun impôt n’est dû par l’acquéreur.
Le site internet officiel du Trésor public de Géorgie est le suivant :

http://rs.ge/en/1340.

Pour davantage d’informations sur les régimes d’imposition, les périodes de déclaration et les délais impartis, veuillez vous adresser à un notaire ou à un conseiller fiscal.

Les impôts sont calculés et déclarés par le contribuable. Le Trésor public géorgien peut vérifier l’exactitude des déclarations et les données qui y figurent, ainsi que l’exactitude du calcul par le contribuable. La taxe foncière est calculée par le Trésor public sur la base des déclarations du contribuable. La déclaration peut se faire par écrit ou en ligne sur http://rs.ge/en/1340.

L’impôt annuel sur le revenu est dû le 1er avril de l’année suivante. La TVA est payable mensuellement, jusqu’au 15 du mois suivant. La taxe foncière est due le 15 novembre de l’année suivante. Tous les versements doivent être faits par virement bancaire sur le compte du Trésor public.

Les parties s’entendent habituellement de manière contractuelle sur le moment où le vendeur cèdera la propriété du bien immobilier à l’acquéreur. La remise des clefs peut se faire avant ou après le moment du transfert du droit de propriété ou le paiement de la transaction, selon ce que les parties ont décidé en amont.

Le contrat portant sur la transaction doit être préparé par écrit et soumis au cadastre afin d’enregistrer le droit de propriété de l’acheteur et de l’attacher à l’objet de la transaction. La transaction elle-même ou les signatures des parties doivent être authentifiées selon les procédures légales. Le titre de propriété de l’acquéreur n’est valide qu’à partir du moment de l’enregistrement du droit au cadastre. Le contrat peut être exécuté par les parties directement dans les bureaux du cadastre ou soumis via les personnes autorisées (notaires, banques, courtiers immobiliers, etc). Si le contrat est notarié (authentique), le notaire doit enregistrer lui-même le droit de propriété de l’acheteur ainsi que placer et lever les hypothèques et autres dossiers au Registre public et délivrer un récépissé le prouvant. La procédure de notarisation du contrat de vente et le transfert du droit de propriété à l’acquéreur peut prendre moins d’une heure.

Une personne travaillant au Registre public, ou le notaire, est en charge des formalités d’enregistrement du droit de propriété de l’acquéreur au cadastre, en se basant sur l’application et l’enregistrement des documents relatifs à la transaction (contrat de vente, etc). Le notaire s’occupe de l’enregistrement si le contrat est rédigé un acte notarié. Sinon l’enregistrement est fait par l’employé du cadastre.

La publication au cadastre a un effet constitutif. Afin d’entrer en possession d’un bien immobilier, le droit de propriété de l’acheteur doit être enregistré au cadastre. Une personne travaillant au Registre public, ou le notaire, est en charge des formalités d’enregistrement du droit de propriété de l’acquéreur au cadastre, en se basant sur l’application et l’enregistrement des documents relatifs à la transaction (contrat de vente, etc). Le notaire s’occupe de l’enregistrement si le contrat est rédigé un acte notarié. Sinon l’enregistrement est fait par l’employé du cadastre. Il existe une présomption d’exactitude et d’intégralité dans les documents enregistrés au Registre public ; en cas de doute, il faut prouver l’inexactitude des informations.