Première rencontre ibéro-américaine sur la sécurité juridique préventive
"La réactivation immobilière en période post-pandémique"
COMMISSION DES AFFAIRES AMERICAINES DE L'UINL

La Commission des Affaires Américaines de l'Union Internationale du Notariat, sous la présidence du Dr. David Figueroa Marquez, a organisé la "Première Rencontre Ibéro-américaine sur la Sécurité Juridique Préventive" sous le leitmotiv "La réactivation de l'immobilier en post-pandémie", les 7 et 8 avril 2022, à Carthagène des Indes, Colombie, avec le parrainage, en outre, des institutions suivantes : Unión Colegiada del Notariado Colombiano (U.C.N.C. Président Not. Eugenio GIL GIL), Universidad Notarial Argentina (U.N.A. Rectrice Dra. Cristina N. Armella), Asociación Latinoamericana de Integración (ALADI, Directeur Général Sergio ABREU), Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios (ULAI, Président Miguel Ángel SUMMA), Organisation des États américains (O.E.A.), Red Interamericana de los Catastros y Registros de la Propiedad (Secrétaire Lic. Mike MORA) et FIABCI (Fédération internationale de l'immobilier). La participation active de tous les secteurs concernés s'est déroulée pendant un jour et demi, au sein de six panels composés d'intervenants et d'un coordinateur, qui sont énumérés ci-dessous, avec leurs conclusions respectives. 

PANEL 1 : "LES SOCIÉTÉS PAR ACTIONS SIMPLIFIÉES ET LEUR IMPLICATION DANS LA NÉGOCIATION IMMOBILIÈRE". 
La S.A.S. comme instrument corporatif en Amérique latine. Leur aptitude à servir de base à une activité immobilière sûre, construite sur les bases du conseil et de l'instrumentation notariale. La constitution en ligne de ces sociétés et le rôle du notaire face aux progrès de l'informatisation dans ce cas précis. Publicité dans les registres de S.A.S. SAS comme instrument de développement de l'esprit d'entreprise et des PME (petites et moyennes entreprises). 
Ce panel a été modéré par le notaire Eugenio GIL GIL (Colombie) et les panélistes suivants y ont participé : Mario César Romero Valdivieso (Pérou), Alejandra Calderón Flores (Mexique), Wilson Aroldo Quiroz Monsalvo (Colombie), José Ángel Martínez Sanchíz (Espagne) et Christian Leroux (Uruguay). 
Conclusion : "Les sociétés par actions simplifiées constituent un outil idéal pour la gestion d'un marché immobilier agile et sûr sur la base de l'intervention notariale nécessaire dans leur constitution ainsi que dans leurs vicissitudes éventuelles et ultérieures." 

PANEL 2 : " PROTECTION JURIDIQUE DU PAYSAGE ET DE LA NATURE ". 
Le paysage comme valeur juridique à protéger dans le scénario ibéro-américain. L'engagement juridique, social et économique. Législation locale sur la protection du paysage : parcs, caractéristiques géographiques, droits d'eau, eaux thermales, etc. La limitation de la propriété privée comme outil de protection. Son impact sur la fonction notariale. Détermination cadastrale des zones protégées. Enregistrement public. Commercialisation de projets immobiliers les concernant. Développement commercial pour l'exploitation des zones touristiques. Le rôle des différents opérateurs juridiques et/ou immobiliers face aux catastrophes naturelles et aux sinistres : le " rétablissement " de la sécurité juridique et économique à la suite de ces catastrophes. Pertinence de la fonction notariale. 
Le panel était modéré par la Dra Cristina Noemí Armella (Argentine) et les panélistes suivants ont pris la parole : Marco Antonio Sepúlveda Larroucau (Chili), Sebastián Esteban Sabene (Argentine), Nelson Santiago Marrero (Porto Rico) et Alfonso Cavallé Cruz (Espagne).
Conclusion : "La protection juridique du paysage naturel exige l'adoption de règles qui garantissent une communication adéquate entre les organes de l'État chargés de le protéger et les registres fonciers et cadastraux, afin que les limitations que, dans ce but, le système juridique impose au droit de propriété puissent être effectivement connues par le notaire et les parties." 

PANEL 3 : " SITUATION DE L'INFORMATISATION DES NOTARIATS, DES REGISTRES ET DES CADASTRES IBERO-AMERICAINS DANS LE CONTEXTE POST-PANDEMIQUE : SA RELATION AVEC LA COMMERCIALISATION ET LES INVESTISSEMENTS ". 
L'informatisation en tant que processus continu nécessitant une analyse permanente. Reconnaissance de la nécessité pour les trois secteurs d'évoluer dans ce processus de manière à se soutenir mutuellement. Analyse de l'évolution de la situation pendant la pandémie par COVID-19 et dans un contexte post-pandémique. Présence et virtualité. Projection future. L'accès à l'information comme aide à la sécurité du trafic et des investissements nationaux et transfrontaliers. L'informatisation comme outil possible de lutte contre la fraude immobilière. Le cadastre et son rôle polyvalent dans le développement et l'évolution du marché de l'immobilier. 
Le panel était modéré par le notaire David Figueroa Márquez (Mexique) et les panélistes suivants y ont participé : Enrique Margain Pitman (Mexique), Dagoberto Sibaja (Costa Rica), Goethny Fernanda García Florez (Colombie), Ana María Aljure (Colombie), Benita Hernández Cerón (Mexique) et José Ángel Martínez Sanchíz (Espagne). 
Conclusion : "L'informatisation des services de l'état civil et du cadastre doit être développée en harmonie avec l'incorporation des technologies dans l'exercice de la fonction notariale, afin de garantir à l'utilisateur l'efficacité que les temps actuels exigent au service de la sécurité juridique."

PANEL 4 : " LE NOTARIAT, L'ENREGISTREMENT ET LE CADASTRE FACE À L'INFORMALITÉ DE L'OCCUPATION FONCIÈRE. LES MOYENS DE VAINCRE CE FLÉAU". 
L'occupation informelle des terres en Amérique comme phénomène social, politique, économique et culturel. Analyse et échange des différentes solutions apportées par les Etats. Importance de l'intervention des trois fonctions publiques concernées : fonction notariale, fonction d'enregistrement et fonction cadastrale. Moyens de surmonter et de corriger cette réalité. Incorporation des biens immobiliers dans le marché formel. Le besoin de financement des politiques publiques. Diffusion des outils pouvant être utilisés par les spécialistes de la commercialisation immobilière. 
Le panel était modéré par le Mag. Sebastián Esteban Sabene (Argentine) et les panélistes suivants ont pris la parole : José Antonio Quirós Espinoza (Costa Rica), Javier Anaya Castillo (Pérou), Eleusa Gutemberg (Brésil), Jonathan Toribio (République dominicaine), Andrés Castro Forero (Colombie), Alfredo Ruiz del Río Prieto (Mexique) et Nelson Santiago Marrero (Porto Rico). 
Conclusion : "L'irrégularité dans l'occupation des terres englobe un large éventail de situations qui se développent dans la sphère de l'informalité urbaine. Il s'agit notamment: a) de l'occupation des terres des établissements précaires ; b) de l'occupation des terres par ceux qui détiennent une possession légale, acquise bilatéralement, sans avoir obtenu un titre formel ; c) de la possession exercée par le propriétaire avec un titre enregistré, mais avec des désaccords découlant d'informations cadastrales périmées. Dans toutes ses variantes, la pathologie urbaine doit être résolue sur la base de l'interopérabilité entre les cadastres, les registres fonciers et le notariat. "

PANEL 5 : "RÉGULARISATION DE LA PROPRIÉTÉ DES TERRES APPARTENANT AUX PEUPLES INDIGÈNES".
Les peuples indigènes comme situation historique. Leur reconnaissance actuelle. Terres d'origine des peuples autochtones. Terres allouées. Terres des peuples nomades. Dispositions de l'O.I.T. relatives à la reconnaissance des terres. Solutions prévues par la législation latino-américaine. Détermination cadastrale des terres. Titrement avec intervention notariale. Publicité du registre. Analyse de la possibilité d'intégrer ces terres dans le marché productif, les économies régionales et le développement des entreprises artisanales. 
Le panel était modéré par le Mag. Sebastián Esteban Sabene (Argentine) et les panélistes suivants ont pris la parole : Mercedes Vera de Auada (Paraguay), Roxana Ríos Martínez (Bolivie), Guillermo Escamilla Narváez (Mexique) et Cristina Noemí Armella (Argentine). 
Conclusion : "La reconnaissance des droits inhérents des peuples autochtones des Amériques exige non seulement la délivrance de titres instrumentaux sur leurs terres - comme résultat d'un processus préalable d'intégration socio-urbaine - mais aussi l'enregistrement de leur existence en tant que personnes juridiques, le tout devant être développé dans le strict respect de leur identité culturelle, avec un profil inclusif et non invasif. "

ET PANEL 6 : "INCORPORATION DES NOUVEAUX DROITS RÉELS ET DES FIGURES MODERNES DE L'IMMOBILIER DANS LES SYSTÈMES JURIDIQUES. " 
La législation sur les droits de propriété immobilière en fonction des caractéristiques de chaque système juridique (systèmes à nombre fermé ou ouvert). Importance du notariat dans sa configuration, des registres dans leur publicité, des cadastres dans la détermination de leur objet et des agents immobiliers dans leur commercialisation et leur financement. Le rôle actuel des quatre secteurs dans l'incorporation de nouveaux droits réels dont les entreprises ont besoin compte tenu de la dynamique moderne du marché immobilier. Mise en œuvre de figures immobilières modernes dans la commercialisation de biens immobiliers, avec une référence particulière aux entreprises fiduciaires et au crowdfunding (capital entrepreneurial). Copropriété et/ou condominiums et/ou propriété horizontale et/ou complexes immobiliers ; leur administration et leur pertinence dans les transactions commerciales. L'importance du conseil notarial. 
Le panel était modéré par le notaire Homero López Obando (Équateur) et les panélistes suivants ont pris la parole : José Flavio Bueno Fischer (Brésil), Miguel Ángel Summa (Argentine), José Carlos Álvarez Varela (Costa Rica) et Jorge Subero (République dominicaine).
Il a été conclu : "La nécessité de répondre aux exigences dynamiques du marché immobilier actuel motive l'adoption de nouvelles figures juridiques contractuelles, et peut également impliquer la nécessité d'édicter des règles qui créent de nouveaux droits réels, dans les systèmes juridiques régis par le numerus clausus."

De même, comme conclusion transversale de tous les thèmes analysés dans cette Rencontre, on affirme que la sécurité juridique préventive exige un engagement conjoint de tous les opérateurs immobiliers - qu'ils soient ou non des professionnels du droit - pour renforcer les liens et unir les efforts visant à un exercice effectif des droits de propriété qui correspondent aux personnes, car c'est la voie à suivre pour éviter les incertitudes et les conflits à leur égard. L'avocate Marta Lucía Ramírez Blanco, actuelle Vice-Présidente et Ministre des Affaires Etrangères de Colombie, a participé à la réunion.

Cristina N. Armella.
Présidente de l'UINL. 2020.2022.