Conformément à l'art. 216 du Code des Obligations (ci-après : CO), les actes portant sur la vente d'immeubles (vente directe ou vente à terme–emption (avec ou sans condition) sont soumis à la forme authentique.

Il est ici précisé que dans l'hypothèse où un acte de vente à terme-emption (avec ou sans condition) est signé, l’exécution du transfert immobilier peut être opérée simplement sous seing privé.

Il n'y a pas d'autre forme possible.

Le notaire établit le projet d'acte de vente directe ou de vente à terme-emption (avec ou sans condition). Il l’envoie avec une lettre explicative en proposant une date de signature.

De plus, s'il s'agit d'une vente directe ou d'une exécution d'une vente à terme-emption (avec ou sans condition), le notaire envoie les décomptes respectifs au vendeur (affectation des fonds à recevoir) et à l'acquéreur (somme(s) à verser).

L'acte de vente directe ou l’acte vente à terme-emption (avec ou sans condition) est lu par le notaire aux parties de A à Z. Le notaire explique l’acte aux parties et les rend attentives aux conséquences économiques, juridiques et fiscales de l’acte. Les parties pourront poser à cette occasion toutes les questions nécessaires.

La minute (contrat original) de l'acte de vente directe ou de vente à terme-emption (avec ou sans condition) sera signée par les deux parties et le notaire.

Cette minute sera conservée par le notaire instrumentateur durant tout son exercice.

Il est ici précisé, que le successeur d’un notaire doit déposer les minutes de son prédécesseur aux archives cantonales dans un délai de 20 ans dès sa prise de fonction.

Le notaire procède également à l'archivage électronique de ses minutes.

Enfin, le notaire sera chargé de déposer une expédition (une copie conforme) de sa minute au Registre foncier dans un délai de 14 jours qui suivra la signature de l'acte de vente ou de l'acte de vente à terme-emption (avec ou sans condition). Un système permet d’adresser cette expédition de manière électronique audit registre.

La signature de l’acte de vente ou de vente à terme-emption (avec ou sans condition) implique les droits et obligations suivantes :

• Pour le vendeur :
• l'obligation de transférer l’immeuble vendu conformément aux termes de la vente (p.ex. libre de bail et de tout occupant) avec l'ensemble des droits et charges indiquées dans l'acte (annotations, mentions, servitudes, gages immobiliers et charges foncières)
• la libération de tout engagement de/des éventuel(s) gage(s) immobilier(s) grevant l'immeuble vendu ensuite du remboursement de l’éventuel prêt hypothécaire ;
• l'obligation d’annoncer tout défaut dont le vendeur aurait connaissance ;
• le droit de percevoir le solde du prix de vente sous réserve du paiement/de consignations diverses opérées par l'intermédiaire du notaire (remboursement du prêt hypothécaire, consignation du 5 % du prix de vente pour garantir le bon paiement par le vendeur du prix de vente).

• Pour l'acquéreur :
• le droit aux garanties résultant des obligations susmentionnées du vendeur ;
• l'obligation de payer le prix selon les conditions prévues dans l'acte, y compris payer les droits de mutation et les frais de Registre foncier et de notaire.

Droits de préemption :

• En substance, il existe plusieurs droits de préemption légaux. Voici les cas les plus fréquent :
• Certains immeubles ayant une valeur historique marquée font l'objet d'un droit de préemption en faveur du Canton. Ces immeubles font l'objet d'une mention spécifique au Registre foncier.
• Certains immeubles agricoles font l'objet de droits de préemption des fermiers, des parents ou des copropriétaires.
• De plus, les copropriétaires, respectivement les superficiaires et les superficiants bénéficient également de droit de préemption.

• Autorisations :
• La vente d’appartements loués est soumise à autorisation.
• Il en est de même s'agissant de certains immeubles agricoles.
• De plus, l’acquisition d’un logement de vacances par un étranger non domicilié en Suisse nécessite une autorisation spéciale prévue par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger.

C'est le notaire chargé de la vente qui contacte les bénéficiaires de droit de préemption ou qui effectue les démarches pour obtenir les autorisations.

• En droit Suisse, le transfert de propriété ne s'opère que lors de l'inscription de la réquisition de transfert immobilier au grand livre du Registre foncier. L’inscription de la réquisition de transfert immobilier s’opère grâce au dépôt au Registre foncier par l’intermédiaire du notaire:
• d’une copie conforme d’un acte de vente directe ;
• d’un document intitulé « réquisition de transfert » constatant, en substance, le paiement d’un prix de vente et le transfert de propriété lorsqu’une venteà terme-emption (avec ou sans condition) a été signée préalablement.

En d'autres termes, en plus d'un titre valable (c’est-à-dire la signature d'un acte de vente directe ou d’un acte de vente à terme-emption (avec ou sans condition) suivi d’une réquisition de transfert), il faut un mode valable (inscription au Registre foncier) pour opérer le transfert de propriété.

Toutefois, généralement, les actes de vente ou de vente à terme-emption prévoient que les profits et les risques et la jouissance passent sur la tête de l’acquéreur déjà le jour de la signature de l’acte de vente directe ou du document intitulé « réquisition de transfert immobilier » qui suit la vente à terme-emption (avec ou sans condition), et non lors de l’inscription du transfert au Registre foncier.

Le paiement du prix intervient le jour de la signature de l'acte de vente directe ou de l'exécution de la vente à terme-emption (avec ou sans condition), en mains du notaire.

Pour le jour de signature, le notaire organise le versement du montant de l’éventuel prêt hypothécaire, des fonds propres de l’acquéreur, permettant de payer l’intégralité du prix de vente ainsi que des droits de mutation. Le même jour ou ultérieurement, une provision pour les frais de notaire, de Registre foncier et de droit de timbre (i.e. impôt perçu lors de la constitution ou de l’augmentation de cédules hypothécaires) est usuellement versée par l'acquéreur au notaire.

• Le jour de la signature de l'acte de vente directe ou de l'exécution de la vente à termeemption (avec ou sans condition), le notaire constatera le paiement du prix de vente, sur le compte spécial non soumis à compensation en cas de faillite du notaire. Le notaire retiendra sur le prix de vente à reverser au vendeur :
• le 5 % du prix de vente pour garantir le paiement par le vendeur de l'éventuel impôt sur la plus-value immobilière;
• le solde du prêt hypothécaire pour effectuer son remboursement ;
• l'éventuelle commission courtage ;
• le montant de l’avoir de prévoyance professionnelle qu’avait retiré préalablement le vendeur pour garantir son remboursement à son institution ou, au contraire, assurer son réinvestissement sur un nouvel immeuble affecté au domicile principal de l’assuré.

Tous les versements s'opèrent sur le compte de consignation du notaire ouvert auprès de l'Association des Notaires vaudois (ANV).

Le notaire adressera aux parties leurs décomptes respectifs avec pièces justificatives à l'appui.

Le notaire, avant la signature de l'acte de vente directe ou de vente à terme-emption (avec ou sans condition), devra s'assurer que le prix de vente soit suffisant pour rembourser tous les créanciers du vendeur qui ont des créances liées à l'immeuble vendu.

A cet effet, le notaire prendra contact avec l’établissement bancaire du vendeur pour connaître le montant en capital et intérêts qu’il y aura lieu de rembourser à l’établissement bancaire.

Si des hypothèques légales ou des annotations mentionnant des poursuites contre le vendeur sont inscrites sur l’extrait du Registre foncier de l’immeuble à vendre, le notaire s'organisera avec l'Office des poursuites ou des faillites pour connaître les montants dus aux créanciers. Le transfert immobilier ne sera possible que moyennant dépôt préalable au Registre foncier d’une réquisition de radiation des hypothèques ou annotations établie par l’Office des poursuites ou des faillites.

• Frais/impôts à charge du vendeur
• Le droit de mutation est dû par l'acquéreur. C'est un impôt formel dont le taux est de 3.3 % du prix de vente.
• De plus, le Registre foncier prélèvera un émolument. Le notaire aura droit égalementà un émolument d’acte auquel il y aura lieu d’ajouter ses honoraires pour les prestations préliminaires et accessoires à la signature de l’acte.
• S'agissant des droits de mutation, des frais notaires et des frais de Registre foncier, ces derniers peuvent être estimés sur le site de l'Association des Notaires Vaudois grâceà un calculateur (http://www.notaires.ch/associations/vaud/combien.html).

• Impôts à charge du vendeur
• L'impôt sur la plus-value immobilière est dû par le vendeur.
• Si l'immeuble fait partie de la fortune privée du vendeur, c'est l'impôt sur les gains immobiliers qui est applicable. Le taux est dégressif en fonction des années de possession et d'occupation (le taux maximum est de 30 % et le taux minimum est de 7 %) du vendeur. Si l'immeuble fait partie de la fortune commerciale, la plus-value immobilière sera ajoutée aux revenus du vendeur et le taux d'impôt dépendra de l’ensemble des revenus annuels du vendeur.
• Si l'immeuble appartient à une société, la plus-value sera imposée au titre de l'impôt sur le bénéfice.

Le droit de mutation est calculé et consigné par le notaire le jour du transfert immobilier.

L'impôt sur les gains immobiliers fait l'objet d'une déclaration qui peut être remplie par le vendeur ou le notaire ou encore une fiduciaire. La déclaration doit être remplie dans les 30 jours qui suivent de transfert immobilier. Comme dit ci-dessus, le notaire consigne, le jour du transfert immobilier, le 5 % du prix de vente pour garantir le règlement de l'impôt dû par le vendeur sur la plus-value immobilière.

La remise des clés a lieu le jour de la signature de la réquisition de transfert immobilier.
C'est à ce moment que l'entrée en possession et jouissance s’opère et que les risques (responsabilité du propriétaire de l’immeuble, obligation de s’assurer) passent sur la tête de l'acquéreur.

Une copie de l'acte de vente directe ou de l'acte de vente à terme-emption et de la réquisition de transfert immobilier sont transmis par le notaire au Registre foncier du lieu de situation de l’immeuble.

Le Registre foncier procède aux inscriptions et à la publication des transferts immobiliers.

En cas de vente d'un lot de propriété par étages, le notaire informe en général l'administrateur de la propriété par étages, afin qu'il puisse établir les décomptes des charges de propriété par étages prorata temporis.

C'est le notaire qui transmet au Registre foncier la copie des actes.

Jusqu'à présent, la copie des actes était adressée par courrier postal ou par porteur au Registre foncier. Depuis quelques mois, les copies peuvent être adressées désormais par voie électronique. Ce système de réquisition électronique permet d'annoncer également à l'Administration fiscale le transfert immobilier, afin qu'elle puisse taxer le transfert au titre des droits de mutation.

Sur la base des copies d’actes transmis par le notaire, le Registre foncier met à jour les inscriptions.

Le Registre foncier peut être consulté en ligne par les notaires, les propriétaires et, dans une certaine mesure, par des tiers qui en ont fait la demande (notamment les courtiers et les banques).

Il est ici précisé qu’en droit suisse, conformément au Code civil suisse, l’inscription au Registre foncier est translative de propriété.

De plus, le Registre foncier fait foi des faits qu’il constate. Partant, l’inscription de l’acquéreur au Registre foncier lui garantit sa qualité de propriétaire.