Le contrat est généralement établi par un acte notarié, avec enregistrement au cadastre. Toutefois, la vente sous seing privé est valable sous quelque forme que ce soit lorsque les parties expriment y leur consentement.

L'acte notarié est la forme la plus sécurisante.

La signature de l'acte certifie l'accord des deux parties et la date d'entrée en vigueur du contrat.

L'acquéreur doit payer le prix et le vendeur doit transmettre le bien immobilier à ce dernier.

S'il n'existe pas de règle spécifique concernant l'identité de la personne devant remplir les formalités, il est cependant demandé au notaire, principalement par les institutions financières, de présenter un rapport de recherche dans le cadastre pour évaluer la situation juridique de la propriété concernée ; en pareil cas, le notaire doit mener les recherches lui-même et assumer la responsabilité des informations qu'il transmet.
Concernant les autres formalités, il n'y a pas de règle spécifique les concernant ni d'obligation de les faire remplir par un notaire. Les parties peuvent présenter directement au notaire l'original du document demandé. Dans tous les cas, un notaire est lié par sa responsabilité professionnelle. De plus, il faut insister sur le fait qu'en aucun cas un acte notarié ne pourrait être accepté pour l'enregistrement au cadastre s'il manque les documents dont il est question plus haut dans les subdivisions « c » et « d ».

Le droit de San Marin est basé sur le ius commune, en vertu duquel la règle de « livraison » s'applique en cas de transfert de propriété sur un bien. L'enregistrement au cadastre ne prévaut pas sur le fait que le bien immobilier a été effectivement remis au nouveau propriétaire. Le droit civil de San Marin établit que le transfert de propriété peut se faire même par une simple poignée de main, et le transfert de propriété effectif se fait lorsque la propriété est mise à disposition de l'acquéreur, pas nécessairement sur une base matérielle. En effet, cela peut résulter de n'importe quelle situation factuelle ou juridique qui mettrait le bien en possession de l'acheteur (par exemple, lorsqu'un propriétaire vend le bien immobilier et continue de l'occuper en tant que locataire).
De telles règles doivent toutefois être lues en parallèle avec d'autres règles cadastrales, selon lesquelles un enregistrement cadastral nouveau ne peut se faire, même sur la base d'un acte, lorsqu'une propriété est déjà concernée par un enregistrement qui atteste que la même personne a déjà effectué ce transfert.
Néanmoins, comme il en a déjà été fait mention précédemment, le transfert réel de propriété n'est pas effectif tant que la « livraison » n'a pas eu lieu, et un jugement civil peut invalider tout enregistrement au cadastre en cas de non-remise du bien immobilier.

Il n'y a pas de règlementation relative au moment du versement. Le prix peut être payé avant ou parfois après la signature de l'acte, l'enregistrement et le transfert de propriété, selon l'accord passé entre les parties.
Notre droit prévoit une garantie automatique sous la forme d'un privilège dont bénéficie le vendeur concernant le moment où le prix doit être payé, entièrement ou partiellement, à la suite du transfert de propriété. Le vendeur peut renoncer à ce privilège.

Il n'existe pas de règlementation relative au moyen de paiement, en revanche il en existe une concernant le blanchiment d'argent et les banques. Une loi particulièrement intéressante concerne l'interdiction pour les parties de payer en argent liquide ou autres instruments impossibles à tracer, pour des montants supérieurs à 15 000 EUR. Le notaire, au nom du processus de AML/KYC (Anti Money Laundering = Lutte contre le blanchiment d'argent / Know Your Customer = Connaître son client), est tenu de faire toutes les vérifications nécessaires quant au paiement.

Une hypothèque sur une propriété peut être annulée sur la base du consentement du créancier. . Lorsque la propriété grevée est achetée, l'acquéreur peut choisir de mettre fin à l'hypothèque. Dans ce cas, un risque repose sur la circonstance dans laquelle le vendeur perçoit les fonds, qui seront éventuellement réemployés pour payer les dettes liées à l'hypothèque.
De tels risques peuvent être atténués par l'exécution simultanée de toute la transaction dans une banque ou en présence d'un banquier dûment mandaté, afin de s'assurer du reversement adéquat des fonds et de l'accord de mainlevée de l'hypothèque (qui peut se faire dans l'acte même).
Une autre solution est de procéder à un paiement direct au créancier de la portion du prix relative à la dette (obligatoire pour obtenir l'accord de mainlevée de l'hypothèque), par délégation du vendeur à l'acquéreur afin que ce dernier paye la dette ; le bien peut également être transmis grevé, c'est à dire sans levée de l'hypothèque, si les parties et le créancier garanti acceptent de transférer la dette à l'acquéreur, en libérant ainsi le vendeur. Dans ce cas, une partie du prix doit être payé au moment de l'accord de libération.

Habituellement, les timbres, dépôts et impôts d'enregistrement s'appliquent lors d'une vente immobilière. Dans les cas généraux, les taxes suivantes s'appliquent :

1. timbre : 10 € par page de l'acte ainsi que quelques autres éléments mineurs ;
2. dépôt au bureau du registre (« Ufficio del Registro ») : 5%* du prix de vente et autres éléments mineurs ;
3. enregistrement et publication au cadastre (“Conservatoria”): 1% du prix de vente ;
4. transfert d'enregistrement au bureau de l'inventaire des impôts et de la gestion immobilière (“Catasto”): 0,4% du prix de vente ainsi que 50 € fixes ;

    * à la date de ce rapport, une réduction de 50% s'applique, le taux est donc aujourd'hui de 2,5%.

Un certain nombre d'exceptions existent, le plus souvent lors du premier achat d'une maison par des personnes physiques, à condition que certaines conditions soient remplies, comme par exemple une surface maximale du bien.
Il faut ajouter que l'impôt sur le revenu peut s'appliquer à la vente d'un bien immobilier lorsqu'une augmentation du capital a été réalisée : cette plus-value est considérée comme un revenu devant figurer à la déclaration annuelle des impôts.
Les taux ne sont pas disponibles sur un site officiel, mais pour un aperçu de la législation générale, veuillez consulter le lien suivant :
http://www.consigliograndeegenerale.sm/on-line/home/archivio-leggi-decreti-e-regolamen ti.html
qui ne mentionne pas les textes de loi officiels. Un site officiel sur la loi est disponible ici :
http://www.bollettinoufficiale.sm/on-line/home.html
Néanmoins, les chiffres publiés datent de 2012.

Le bureau du dépôt des contrats et des actes “Ufficio del Registro e Conservatoria”, qui dépend du Registre public des Biens immobiliers (cadastre), collecte le paiement des transferts de taxes dont il est question au point numéro 3, calcule les impôts et les perçoit.

Comme mentionné précédemment, l'« Ufficio del Registro e Conservatoria » collecte les impôts.
Les actes de vente doivent être transmis pour dépôt, et les taxes s'y rapportant payées dans les 30 jours suivant la signature, tandis que l'enregistrement et le transfert ne sont pas soumis à une date limite.
Une fois que l'impôt relatif à un acte a été déterminé, les numéros de bordereau de dépôt-enregistrement-transfert peuvent être enregistrés sur l'acte et ses copies, à condition que le paiement ait été dûment effectué.
Les versements se font généralement par chèque ou virement bancaire au guichet.

Les deux parties doivent s'accorder sur ce point et il est fréquent que le vendeur accepte de remettre les clefs à l'acquéreur avant que le prix n’ait été entièrement versé. Aucune loi n'existe à ce sujet.

Comme il en a été fait mention précédemment, il existe deux types de registres relatifs aux biens immobiliers. L'un est nominatif, il fournit le nom des titulaires des droits de propriété appartenant aux personnes physiques et morales (ainsi que les droits grevés) sur tout ce qui touche à un bien immobilier ; l'autre est le registre des biens et des terres, il est constitué des propriétés qui sont associées à des personnes physiques et morales.
Les procédures pour obtenir l'exécution des formalités ont été décrites en partie dans les réponses aux questions de la section IX, mais il faut ajouter que si l'enregistrement au « Conservatoria » (le registre nominatif) est immédiat, le transfert d'enregistrement au registre des propriétés peut prendre de quelques semaines à quelques mois, en fonction de la charge de travail à laquelle les bureaux doivent faire face.

Les bureaux, sur présentation par le notaire des documents requis (comme l'acte original, qui lui sera retourné une fois la procédure complète, ainsi que les copies certifiées demandées pour l'enregistrement et qui résument le contenu de l'acte), procèdent aux enregistrements respectifs. Certains documents peuvent être fournis conjointement à l'acte lors de la rédaction des formulaires, comme l'attestation d'absence de procédure engagée pour infraction.

D'une part, cela donne un aperçu rapide aux autorités, ce qui leur évite de devoir mener des enquêtes approfondies et de découvrir d'éventuels changements fiscaux (qui ne sont pas exclus, soit dit en passant, lors de la détermination initiale) ; d'autre part, cela déclenche l'application des critères d'évaluation de manière unilatérale, puisqu'un notaire ne se verra pas confier la responsabilité des formalités s'il ne se conforme pas aux exigences des administrations et ne paye pas le montant demandé.