Rusia
Adquisición inmobiliaria en Rusia
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Préparation
1 - Quelle forme cet accord peut-il prendre ? Contrat préalable ?
Il n'est pas nécessaire de conclure un contrat préalable entre l'acquéreur et le vendeur. Mais si les parties désirent conclure un tel contrat, il faut qu'il présente la même forme que le contrat principal. S'ils portent sur un bien immobilier, le contrat préalable et le contrat principal doivent être rédigés par écrit.
De plus, certains contrats doivent être notariés, par exemple les transactions portant sur la cession d'une quote-part d'un bien immobilier ; les contrats d’entretien et de nourriture ; les transactions portant sur la cession d'une quote-part d'un bien immobilier pour les personnes sous tutelle ou curatelle ; les transactions concernant les mineurs ou les personnes dont la responsabilité est limitée. Dans de tels cas, le contrat doit être notarié.
2 - Avec qui les parties (acquéreur/vendeur) peuvent-elles formaliser l'accord initial ? Une forme juridique est-elle imposée ?
Le contrat préalable doit présenter la même forme que le contrat principal. S'ils portent sur un bien immobilier, le contrat préalable et le contrat principal doivent être rédigés par écrit (par exemple, s'il s'agit de la cession d'une quote-part d'un bien immobilier).
Dans de tels cas, le contrat doit être notarié.
3 - Quels sont les effets juridiques de ce contrat préalable ? Est-il nécessaire ?
Les parties ne sont pas tenues de conclure un contrat préalable.
Mais si un tel contrat a été conclu et que l'une des deux parties se refuse à signer le contrat principal, l'autre peut la poursuivre en justice et exiger que le contrat principal soit conclu. Une telle demande doit être formulée dans les 6 mois suivant le non-respect de l'engagement. Dans ce cas, le contrat est considéré comme effectif aux conditions choisies par le tribunal. La partie qui n'a pas respecté son engagement doit également dédommager l'autre partie pour le préjudice subi.
Les termes du contrat préalable s'appliquent si le contrat principal n'a pas été conclu ou si aucune des parties n'a fait de proposition pour le conclure dans le délai imparti.
4 - Que doit-on payer, et à qui ? Ces montants sont-ils remboursables ?
Cela dépend de l'accord entre les parties. Il n'y a aucune somme à payer pour un contrat préalable, néanmoins les parties peuvent choisir de payer un dépôt de garantie pour s'assurer que le contrat sera conclu. L'accord sur un dépôt de garantie doit être rédigé par écrit.
Le dépôt de garantie doit être restitué si l'obligation n'a pas été remplie en respectant l'accord mutuel entre les parties ou s'il a été impossible de la remplir. Si le contrat n'a pas pu être rempli à cause de la partie qui a fourni le dépôt de garantie, l'autre partie conserve cet argent. Si le contrat n'a pas pu être rempli à cause de la partie qui a perçu le dépôt de garantie, cette dernière doit rembourser le double du montant à l'autre partie. De plus, la partie responsable en cas d'échec à la réalisation du contrat doit dédommager l'autre partie pour le préjudice subi, sauf si le contraire figure dans le contrat.
5 - Existe-t-il des mesures de protection (délai de réflexion, droit de retrait) ?
Les parties définissent de manière autonome les conditions du contrat préalable. En cas de désaccord concernant les dispositions du contrat principal, c'est un tribunal qui tranchera. D'un commun accord, les parties peuvent également annuler un contrat préalable.
6 - Comment puis-je obtenir un financement ? Directement auprès d'une banque ? Par l'intermédiaire de courtiers ?
Les établissements de crédit, parmi lesquels les banques, peuvent financer l'achat d'un bien immobilier. Chaque établissement définit ses propres conditions et documents à fournir pour obtenir un financement. Il décide également de manière unilatérale s'il va accorder le financement ou non. Il existe de nombreux programmes de solidarité pour proposer des moyens financiers aux citoyens pour l'acquisition de biens immobiliers. En règle générale, ces moyens sont fournis aux citoyens russes par le gouvernement fédéral ou les collectivités locales.
7 - Quelle forme prend l'accord financier ?
L'accord financier doit être rédigé par écrit. Dans le cas contraire, il est considéré comme nul.
8 - Que dois-je faire une fois que j'ai mon financement ? Qui rédige l'accord de crédit ? À qui l'emprunt sera-t-il versé ?
Il faut signer un contrat de vente avec le vendeur et un contrat de prêt avec la banque.
Un contrat de prêt doit être rédigé par écrit, voire sous la forme d'un contrat notarié si la loi ou l'accord entre les parties le précisent. Si l'accord de prêt est la garantie de la réalisation des obligations d'un contrat notarié, il doit également être notarié.
L'accord de prêt est généralement rédigé par l'établissement de crédit. Cependant, dans le cas où il doit prendre la forme d'un contrat notarié, c'est un notaire qui le rédige.
Le prêt est remboursé à l'établissement de crédit qui a financé l'emprunt.
9 - Quels types de garanties sont requis pour financer l'achat d'un bien immobilier ?
Généralement, une hypothèque est une garantie dans un accord de prêt. L'établissement de crédit détient la propriété en hypothèque. Le Registre public immobilier détient les informations relatives aux biens immobiliers hypothéqués. Il existe d'autres types de garanties, par exemple les garanties personnelles.
10 - Comment dois-je faire pour constituer une hypothèque (ou un autre type de garantie) ?
Un contrat de prêt doit être rédigé par écrit, voire sous la forme d'un contrat notarié si la loi ou l'accord entre les parties le précisent. Si l'accord de prêt est la garantie de la réalisation des obligations d'un contrat notarié, il doit également être notarié.
De plus, un accord de prêt doit être enregistré auprès de l'Office public (cadastre) et le Registre public immobilier conservera un enregistrement de l'hypothèque. Lorsque l'obligation relative à l'accord de prêt cesse, toute trace de l'hypothèque peut disparaître du registre sur simple demande.
11 - Quelles sont les conséquences de cette hypothèque pour moi ?
Jusqu'à ce que l'obligation liée à l'accord de prêt soit remplie, l'établissement de crédit qui vous a financé détient le bien immobilier en hypothèque. Cela signifie que le propriétaire du bien ne peut en disposer sans le consentement de la banque.
Il faut également rembourser le prêt. En cas d'impossibilité de rembourser, l'établissement bancaire pourra vendre le bien. Généralement, ce dernier est vendu aux enchères publiques.
Si l'accord d'hypothèque est notarié, la saisie du bien peut se faire par acte du notaire dans une procédure extrajudiciaire.
Dans certains cas (par exemple si un emprunteur n'assure pas la sécurité du bien immobilier), le créancier hypothécaire peut demander le remboursement anticipé du prêt.
L'accord d'hypothèque peut également comprendre d'autres droits et obligations (par exemple, l'obligation faite à l'emprunteur d'assurer le bien immobilier).
12 - Quels sont les informations et documents à fournir dans le cadre d'une transaction immobilière ? Concernant les parties ? Concernant la propriété ?
La liste des documents à présenter pour une vente et un achat dépend de chaque cas. Les titres de propriété, les extraits du Registre public immobilier (pour la propriété) et les passeports ou cartes d'identité (pour les parties) sont toujours obligatoires. Si un bien immobilier a été acquis durant le mariage et qu'aucun contrat de mariage n'a été conclu, le consentement de l'autre époux est requis en cas de vente. Il en va de même en cas d'acquisition d'un bien immobilier durant le mariage. D'autres documents peuvent être demandés en fonction des circonstances (comme une autorisation tutélaire, un accord d'hypothèque, etc).
Pour être sûr de n'oublier aucun document, il est conseillé de consulter un notaire.
13 - Qui recueille les informations et documents ?
De manière générale, le vendeur rassemble les documents, mais il peut également faire appel à un tiers en lui donnant procuration ou à l'acquéreur pour qu'il s'en occupe à sa place. Certaines informations (comme par exemple des informations concernant le propriétaire du bien immobilier) sont publiques et chacun peut les obtenir moyennant un tarif fixé. Un notaire peut également obtenir certaines informations contenues dans les bases de données publiques informatisées. Mais dans tous les cas, certains documents ne peuvent être obtenus que par le vendeur (par exemple le titre de propriété, le certificat de mariage, etc…) ou par son représentant.
14 - Dans quel délai peut-on obtenir ces informations ?
Cela dépend du type de document. Par exemple, un extrait du Registre public immobilier établissant les droits de propriété sur un bien peut être délivré aux formats papier ou électronique. L'office public qui détient l'information (cadastre) fournit l'extrait dans les 3 jours ouvrés suivant la demande. Si la demande n'est pas directement formulée auprès du Cadastre mais est adressée au centre général des services publics, ce délai atteint 5 jours ouvrés. Un notaire obtient l'extrait au format électronique de manière instantanée.
Signature du contrat
Signature de l'acte
1 - Y a-t-il une forme obligatoire pour le compromis de vente (par exemple un acte notarié) ?
Les transactions portant sur un transfert de propriété d'un bien immobilier doivent être rédigées par écrit et ne doivent généralement pas être obligatoirement notariées. Cependant, certains contrats doivent être notariés, par exemple les transactions portant sur la cession d'une quote-part d'un bien immobilier ; les obligations d’entretien et de nourriture ; les transactions portant sur la cession d'une quote-part d'un bien immobilier pour les personnes sous tutelle ou curatelle ; les transactions concernant les mineurs ou les personnes dont la responsabilité est limitée.
2 - Si différentes formes existent, y en a-t-il des plus ou moins sécurisantes ?
Toute personne ayant recours à une transaction notariée est protégée. Le notaire vérifie tous les documents requis, élabore un contrat, informe les parties sur les conséquences juridiques, explique pourquoi tel contrat est plus adapté qu'un autre, etc. Un notaire est totalement neutre, ce qui implique que l'intérêt de toutes les parties est préservé.
En outre, il existe en Fédération de Russie un système d'assurances pour les agissements des notaires. Cela signifie que si un dommage est causé par un notaire, la partie victime sera dédommagée. Si un contrat écrit n'est pas notarié, cette assurance ne s'applique pas. Il est donc préférable pour toutes les parties de faire appel à un notaire.
3 - Qu'est-ce qui est requis lors de la signature de l'acte ?
Les parties doivent signer un contrat personnellement. Un mandataire peut le faire à la place d'une partie s'il a une procuration.
Lorsque les parties signent un contrat, cela signifie qu'elles sont tombées d'accord sur toutes les conditions figurant dans ce contrat et qu'elles s'engagent à remplir leurs obligations. Il est important de préciser qu’il arrive que des clauses générales n’apparaissent pas dans un contrat (par exemple, une clause précisant que les parties ont la capacité juridique et qu'elles comprennent le sens de leurs actes). Toutefois, leur absence n'annule pas un contrat car ces dispositions figurent dans le Code civil. Un notaire informe toujours les parties sur leurs droits et obligations ainsi que sur les conséquences juridiques d'un contrat.
4 - Quels sont les droits et obligations qui en découlent ?
Un vendeur a le droit de percevoir l'argent qui lui est dû après la vente du bien à l'acquéreur et a l'obligation de transférer la propriété. Un acquéreur a le droit d'exiger le transfert de propriété du bien immobilier qu'il a acheté et a l'obligation de payer le vendeur pour cela.
Exécution du contrat
1 - Quels droits sont généralement créés lors d'une transaction immobilière ? Droit de préemption ? Droit préférentiel ? Document administratif ou autorisation obligatoires ? Etc.
Cela dépend de beaucoup de facteurs. Lorsqu'une quote-part d'un bien immobilier est vendue, un copropriétaire peut s'y opposer. Cela signifie que le vendeur a l'obligation de proposer en premier lieu de vendre sa part aux copropriétaires.
Si l'un des époux veut vendre un bien immobilier acquis durant le mariage, il doit obtenir l'accord notarié de l'autre époux.
Si un mineur ou une personne ayant une incapacité juridique partielle ou totale veut céder son bien immobilier, un accord de l'autorité tutélaire est nécessaire.
Pour être certain de n'oublier aucun document, il est conseillé de faire appel à un notaire.
2 - Qui remplit les formalités pour la mise en place de ces droits ?
Cela dépend des cas. Dans le cas d'un contrat notarié, le notaire vérifie tous les documents requis et les obtient auprès des parties ou des offices publics concernés.
Si un contrat est rédigé par écrit sans être notarié, les parties doivent réunir les documents elles-mêmes et les présenter, ainsi que le contrat, à l'office public qui enregistre les droits de propriété : le cadastre. Cet office vérifie les documents et peut dans certains cas suspendre la procédure d'enregistrement ou même la refuser. Ces cas sont énumérés par la Loi.
3 - Quand et comment l'acquéreur devient-il propriétaire ?
L'acquéreur obtient le droit de propriété à partir du moment où l'enregistrement de ce droit au Registre public immobilier est effectué.
4 - Quand le versement est-il effectué ? Par l'acheteur ? Au vendeur ?
Les parties elles-mêmes décident à quel moment et par quel moyen le paiement doit être effectué. L'acquéreur peut payer le vendeur avant ou après l'enregistrement du droit de propriété. Si l'acquéreur paye le vendeur après l'enregistrement du titre de propriété, les parties peuvent s'accorder sur le fait que l'acquéreur détient la propriété en hypothèque jusqu'à la remise par le vendeur. Les parties peuvent s'accorder pour que le paiement se fasse par virement.
5 - Comment payer ?
Cela dépend de l'accord entre les parties. Elles peuvent choisir un paiement en espèces ou par virement bancaire. Il existe des limitations pour les paiements en espèces entre personnes morales. Les personnes morales peuvent payer en espèces pour des montants n'excédant pas 100 000 Roubles (environ 1 600 €) par contrat.
La transaction financière entre les parties se fait au moyen d'un coffre de sûreté à la banque ou sur un compte de dépôt de notaire. Il est possible de payer via un compte de dépôt de notaire même si le contrat est écrit mais non-notarié.
6 - Comment puis-je être sûr que les hypothèques sur la propriété du vendeur seront levées ?
Une hypothèque doit être enregistrée dans le Registre public immobilier. Toute personne peut être informée sur l'existence ou non d'une hypothèque sur un bien immobilier.
Lorsque l'obligation relative à l'accord de prêt cesse, toute trace de l'hypothèque peut disparaître du registre sur simple demande. Cet enregistrement disparaît sur demande conjointe du créancier hypothécaire et de l'emprunteur ; par décision de justice ; ou par toute autre circonstance relevant de la loi.
7 - Quelles sont les taxes lors d'une transaction immobilière ? Les taux sont-ils consultables sur un site internet officiel ?
Lors de la vente d'un bien immobilier, dans certains cas, un impôt sur le revenu doit être payé. Pour les résidents, le taux est de 13%, pour les non-résidents de 30%. Vous pouvez consulter les informations sur l'imposition et les taux sur le site officiel du Bureau des Impôts de Russie à l’adresse : https://www.nalog.ru/eng/individuals/nalog/ndfl/
8 - Qui calcule les impôts et comment ?
Le Bureau des Impôts de Russie et ses subdivisions territoriales calculent les impôts. Néanmoins, lors de la vente de son bien immobilier, le contribuable doit remplir une déclaration et la soumettre au Bureau des Impôts au plus tard le 30 avril de chaque année. Il a ensuite jusqu'au 15 juillet pour payer l'impôt. Il existe des spécificités concernant l'impôt sur la vente d'un bien immobilier. Les non-résidents doivent toujours payer cet impôt. Les ressortissants de la Fédération de Russie ne doivent payer cet impôt que s'ils sont propriétaires du bien depuis moins de 5 ans. Mais si le bien a été acquis par succession ; ou par donation d'un membre de la famille (parent, frère, sœur, époux/épouse, enfants, grands-parents, petits-enfants) ; ou à la suite d'une privatisation ; ou par une obligation d’entretien et de nourriture, alors une personne doit posséder le bien immobilier depuis 3 ans au minimum pour être exemptée de l'impôt lorsqu'elle le cédera.
Pour plus de détails veuillez consulter un Bureau des Impôts.
9 - Quand et à qui l'impôt doit-il être versé ?
Le contribuable doit remplir une déclaration et la soumettre au Bureau des Impôts au plus tard le 30 avril de chaque année. Il a ensuite jusqu'au 15 juillet pour payer l'impôt. L'impôt est versé au Bureau des Impôts local du lieu de domiciliation du contribuable.
10 - À quel moment le nouveau propriétaire prend-il possession de la propriété (remise des clefs) ?
L'acquéreur obtient le droit de propriété à partir du moment où l'enregistrement de ce droit au Registre public immobilier est effectué.
Toutefois, selon l'accord entre les parties, le vendeur peut transmettre le bien avant l'enregistrement.
Lors du transfert du bien, les parties doivent signer un acte de transfert et d'acceptation. Une fois qu'ils l'ont signé, l'obligation de transférer le bien est considérée comme remplie sauf disposition contraire dans le contrat ou la loi. En règle générale, après signature de l'acte, le vendeur remet les clefs à l'acquéreur.
11 - Quelle est la procédure pour la publication des accords de vente ?
Les parties doivent remettre le contrat et tous les documents requis à l'office public qui enregistre les droits de propriété : le cadastre. Les parties peuvent le faire par elles-mêmes (ou leurs représentants munis d'une procuration) ou, si le contrat est notarié, par l'intermédiaire d'un notaire. L'enregistrement par un notaire est beaucoup plus rapide.
Le cadastre conserve le Registre public immobilier qui détient les informations fiables concernant le bien immobilier, les droits enregistrés portant sur ce bien immobilier, les motifs de leurs enregistrements, les propriétaires légaux et autres données. Les données concernant les droits enregistrés et les propriétaires légaux sont ouvertes et toute personne peut y avoir accès moyennant un paiement.
Qui s'occupe des formalités de publication de l'arrivée d'un nouveau propriétaire ?
Le cadastre mène toutes les formalités de publication. Le cadastre garde aussi le Registre public immobilier qui détient les informations fiables concernant le bien immobilier, les droits enregistrés portant sur ce bien immobilier, les motifs de leurs enregistrements, les propriétaires légaux et autres données.
Quelles sont les conséquences de cette publication ?
L'acquéreur obtient le droit de propriété à partir du moment où l'enregistrement de ce droit au Registre public immobilier est effectué. Avant la finalisation de l'enregistrement, l'acquéreur ne peut céder le bien immobilier. Ces données ne peuvent être communiquées à des tiers qu'une fois l'enregistrement effectué. Le cadastre produit également à l'acquéreur un extrait du registre qui atteste qu'il est le propriétaire du bien immobilier.